Frågor om fastighetsrätt

Tre månader för en bostadslägenhet och nio månader för en lokal, räknat till närmast följande månadsskifte. Hyr en privatperson ut sin egen bostad är tiden en månad för hyresgästen och tre för hyresvärden.

En bostadshyresgäst har rätt till förlängning av avtalet om inte någon av de grunder som räknas upp i lagen föreligger. En lokalhyresgäst har i stället rätt till ersättning när hyresvärden avslutar hyresförhållandet utan befogad anledning.

Hyran ska vara skälig och prövas mot hyran för lägenheter som är likvärdiga i bruksvärdehänseende. I privatuthyrning gäller i stället att hyran inte påtagligt får överstiga kapital och driftskostnad.

En hyresrätt kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, en bostadsrätt kräver styrelsens samtycke eller nämndens tillstånd. Äger du bostaden krävs inget samtycke.

Hyresrätten är förverkad bland annat vid dröjsmål med hyran, otillåten andrahandsuthyrning, vanvård eller störningar. Är förseelsen av ringa betydelse får uppsägning inte ske.

Hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar och ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med skäliga tidsmellanrum. Hyresgästen svarar för skador som uppkommit genom eget vållande eller vårdslöshet.

Finns en förhandlingsordning förhandlas hyran kollektivt mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen, och överenskommelsen får verkan för de lägenheter som omfattas. Nås ingen överenskommelse kan frågan föras till hyresnämnden.

Beslut som får överklagas prövas av Svea hovrätt, som är slutinstans i hyres och arrendemål. Vissa beslut, bland annat i hyressättningsfrågor, får inte överklagas alls.

Ja, för tillsyn och för att utföra förbättringsarbeten, men i regel först efter meddelande i förväg. För brådskande arbeten som inte kan skjutas upp har värden rätt till omedelbart tillträde.

Ja, om hyresvärden samtycker eller hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd kräver beaktansvärda skäl för bytet, att bytet inte sker mot ersättning och att värden inte har befogad anledning att motsätta sig det.

Bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre underhåll och föreningen för huset i övrigt. Stadgarna kan precisera gränsen, men inte flytta den hur långt som helst.

Ja. Nyttjanderätten kan förverkas vid dröjsmål med årsavgiften, otillåten andrahandsupplåtelse, vanvård eller störningar, sedan föreningen har begärt rättelse.

Hyresgästerna bildar en förening som anmäler intresse av att förvärva fastigheten. Anmälan antecknas i fastighetsregistret och fastigheten ska därefter hembjudas till föreningen innan den överlåts till någon annan.

Styrelsens samtycke krävs. Vägrar styrelsen får hyresnämnden lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra.

Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter, ska hålla en aktuell lägenhetsförteckning och upprätta årsredovisning enligt de regler som gäller för föreningen.

Utöver årsavgiften får föreningen ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse, men bara om avgifterna framgår av stadgarna och håller sig inom lagens tak.

Tillstånd krävs för ingrepp i bärande konstruktion, ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och för annan väsentlig förändring av lägenheten. Utan tillstånd kan nyttjanderätten förverkas.

Uppsägningen ska ange de villkor som begärs för förlängning och upplysa om hänskjutning till hyresnämnden. Tvisten ska hänskjutas inom två månader från uppsägningen, annars är uppsägningen utan verkan eller hyresrätten förfallen.

Hyresgästen har rätt till ersättning när hyresvärden saknar befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Ersättningen motsvarar minst en årshyra, och kan bli högre vid styrkt förlust.

Bara med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. En lokalhyresgäst kan däremot ha rätt att överlåta hyresrätten till den som övertar verksamheten, om värden inte har befogad anledning att motsätta sig det.

Bland annat vid dröjsmål med hyran mer än två vardagar efter förfallodagen, vid otillåten andrahandsupplåtelse och vid vanvård eller störande beteende. Hyresgästen kan återvinna hyresrätten genom att betala inom fristen.

Köpet ska ske genom en skriftlig handling som skrivs under av säljare och köpare och som anger fastigheten, priset och en förklaring om att egendomen överlåts. Saknas något av detta är köpet ogiltigt.

Köparen får inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna vid köpet. Dolda fel kan däremot åberopas.

Underrättelsen ska lämnas inom skälig tid efter att felet märktes eller borde ha märkts, och senast inom tio år från tillträdet.

Ett servitut ger den härskande fastigheten rätt att i visst hänseende nyttja den tjänande fastigheten. Avtalsservitut regleras i jordabalken, officialservitut bildas genom lantmäteriförrättning.

En avvikelse från vad som följer av avtalet är ett fel i fastigheten. Köparen kan då kräva prisavdrag och, vid väsentligt fel, häva köpet inom ett år från tillträdet.

Ja, vid väsentligt fel eller vid säljarens dröjsmål, men hävning måste ske inom ett år från tillträdet om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Bygglov krävs för nybyggnad, tillbyggnad och för vissa ändringar av en byggnad. Byggnadsnämnden ska besluta inom tio veckor från en fullständig ansökan.

Byggnadsnämnden tar ut en byggsanktionsavgift när en åtgärd har utförts utan lov eller startbesked, och kan förelägga om rättelse.

Ett område avskiljs från en fastighet och bildar en egen fastighet vid en lantmäteriförrättning. Den nya fastigheten ska vara varaktigt lämpad för sitt ändamål.

Inom strandskyddat område, normalt hundra meter från strandlinjen, är nya byggnader och åtgärder som hindrar allmänhetens tillträde förbjudna. Dispens kräver att ett särskilt skäl i miljöbalken är uppfyllt.

Beslutet överklagas till länsstyrelsen inom tre veckor från delgivning för den som är part, och inom fyra veckor från kungörelsen i Post- och Inrikes Tidningar för övriga berörda.

Ett bindande besked från byggnadsnämnden om en åtgärd kan tillåtas på en viss plats. Beskedet binder nämnden i två år, räknat från den dag det vann laga kraft.

Byggnadsarbeten får inte påbörjas förrän byggnadsnämnden har gett startbesked, och byggnaden får inte tas i bruk innan slutbesked har lämnats. Att bryta mot detta ger byggsanktionsavgift.

Konsumenttjänstlagen har särskilda regler för uppförande eller tillbyggnad av en och tvåbostadshus åt konsument. Tjänsten ska utföras fackmässigt och slutbesiktning kan begäras av båda parter.

Byggproduktförordningen ställer harmoniserade villkor för att släppa ut produkter på marknaden. Tillverkaren upprättar en prestandadeklaration och anbringar CE-märkningen.

Vid en småhusentreprenad svarar näringsidkaren för fel som fanns vid avlämnandet, och konsumenten får reklamera inom tio år. Vid dolt fel räknas fristen från det att felet märktes eller borde ha märkts.

Vid dröjsmål får konsumenten hålla inne betalning, kräva att tjänsten utförs och begära skadestånd, och vid väsentligt dröjsmål häva avtalet. Vid småhusentreprenad utgår dessutom vite enligt lagens dröjsmålsregler.

Mäklaren ska utföra uppdraget omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed, och ska lämna en objektsbeskrivning med uppgifter om fastigheten och dess belastningar. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn.

Mäklaren ska tillhandahålla en objektsbeskrivning med uppgifter om fastigheten, upplysa köparen om undersökningsplikten och redovisa allt som kan antas vara av betydelse för parterna.

Uppdragsgivaren, alltså normalt säljaren, betalar arvodet enligt uppdragsavtalet. Är inget annat avtalat utgår provision först när avtal om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling.

Byggnadens ägare ska se till att det finns en energideklaration, och uppgifterna ska visas vid annonsering och lämnas till köpare eller hyresgäst.

Den som bedriver eller har bedrivit verksamheten ansvarar för efterbehandlingen. Saknas verksamhetsutövare kan den som förvärvat fastigheten med kännedom om föroreningen bli ansvarig.

En ny byggnad ska uppfylla Boverkets byggregler om energihushållning, och energiprestandan ska redovisas i en energideklaration. EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda styr nivån.