{"attribution":{"source":"legal.exploreworldai.com","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2022-s-388","cite_as":"NovaCopilot, legal.exploreworldai.com (https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2022-s-388)","license":"https://legal.exploreworldai.com/revision","version":"legal-2026-10-17","fingerprint":"ewai:se:ac728a","proof":"sha256:23b5ed2c8074c841abdb69797c06084c706bda5ccdb9acb0e3a5dedb28e38778","jurisdiction":"se","lang":"en","publisher":"NovaCopilot by ExploreWorld Legal","terms":"https://legal.exploreworldai.com/om"},"brand_source":"Source: NovaCopilot","item":{"schema_version":"1.0.0","id":"se:nja-2022-s-388","jurisdiction":"se","lang":"sv","brand_source":"Source: NovaCopilot","brand":{"product":"NovaCopilot","platform":"ExploreWorldAI","infrastructure":"ExploreWorld Legal","infrastructure_url":"legal.exploreworldai.com","legal_entity":"Valkiv Ventures AB","permanent_url":"https://legal.exploreworldai.com/novacopilot","source":"Source: NovaCopilot","powered_by":"Powered by NovaCopilot","license":"https://legal.exploreworldai.com/licensvillkor"},"sections":[{"title":"Malmö tingsrätt","paragraphs":["para_2","para_3"]},{"title":"BAKGRUND","paragraphs":["para_5","para_6","para_7","para_8","para_9"]},{"title":"YRKANDEN OCH INSTÄLLNING","paragraphs":[]},{"title":"JYMA","paragraphs":["para_12","para_13"]},{"title":"2. Ränta enligt 3 och 6 §§ räntelagen på följande belopp:","paragraphs":["para_15"]},{"title":"Egencia","paragraphs":["para_17","para_18"]},{"title":"GRUNDER","paragraphs":[]},{"title":"JYMA","paragraphs":["para_21"]},{"title":"Egencia","paragraphs":["para_23"]},{"title":"UTVECKLING AV TALAN","paragraphs":[]},{"title":"JYMA","paragraphs":["para_26","para_27","para_28","para_29"]},{"title":"Egencia","paragraphs":["para_31","para_32","para_33","para_34","para_35","para_36","para_37","para_38","para_39","para_40"]},{"title":"BEVISNING","paragraphs":[]},{"title":"JYMA","paragraphs":["para_43"]},{"title":"Egencia","paragraphs":["para_45"]},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":[]},{"title":"Inledning och rättslig reglering","paragraphs":["para_48","para_49","para_50","para_51"]},{"title":"Tingsrättens bedömning","paragraphs":["para_53","para_54"]},{"title":"(…)","paragraphs":["para_56","para_57","para_58","para_59","para_60","para_61","para_62","para_63"]},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":[]},{"title":"1. Egencia Sweden AB ska till JYMA Fastigheter Stortorget AB betala","paragraphs":["para_66"]},{"title":"Hovrätten över Skåne och Blekinge","paragraphs":["para_68","para_69","para_70","para_71","para_72"]},{"title":"HOVRÄTTENS DOMSKÄL","paragraphs":["para_74","para_75","para_76","para_77","para_78","para_79","para_80","para_81","para_82","para_83","para_84"]},{"title":"HOVRÄTTENS DOMSLUT","paragraphs":["para_86"]},{"title":"Högsta domstolen","paragraphs":["para_88","para_89","para_90","para_91"]},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":[]},{"title":"Bakgrund","paragraphs":["para_94"]},{"title":"Frågan i HD","paragraphs":["para_96"]},{"title":"Rättsliga utgångspunkter","paragraphs":[]},{"title":"Hyra av lokal","paragraphs":["para_99","para_100"]},{"title":"Indirekt besittningsskydd","paragraphs":["para_102"]},{"title":"Hyrestid och uppsägningstid","paragraphs":["para_104","para_105"]},{"title":"Hyresgästens uppsägning för villkorsändring","paragraphs":["para_107","para_108","para_109"]},{"title":"Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring","paragraphs":["para_111","para_112","para_113","para_114"]},{"title":"Formkravet i 12 kap. 58 a § JB","paragraphs":["para_116","para_117","para_118","para_119","para_120","para_121","para_122","para_123","para_124","para_125","para_126","para_127"]},{"title":"Parterna kan avtala om att förlänga hyrestiden","paragraphs":["para_129","para_130","para_131","para_132","para_133","para_134"]},{"title":"Bedömningen i detta fall","paragraphs":["para_136","para_137","para_138","para_139","para_140","para_141"]},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":["para_143","para_144"]},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":[]},{"title":"Bakgrund","paragraphs":["para_147","para_148","para_149","para_150","para_151","para_152","para_153","para_154","para_155"]},{"title":"Frågan i målet","paragraphs":["para_157"]},{"title":"Rättsliga utgångspunkter","paragraphs":[]},{"title":"Om uppsägning av lokalhyresavtal","paragraphs":["para_160","para_161","para_162","para_163","para_164","para_165","para_166","para_167"]},{"title":"Vad ska hyresgästens underrättelse om villkorsändring innefatta?","paragraphs":["para_169","para_170","para_171","para_172","para_173","para_174","para_175","para_176","para_177","para_178"]},{"title":"Bedömningen i detta fall","paragraphs":["para_180","para_181","para_182","para_183","para_184"]},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":["para_186"]}],"paragraphs":[{"text":"Malmö tingsrätt","paragraph_id":"para_1"},{"text":"JYMA Fastigheter Stortorget AB förde vid Malmö tingsrätt den talan mot Egencia Sweden AB som framgår av tingsrättens dom.","paragraph_id":"para_2"},{"text":"Tingsrätten (tingsfiskalen Emilia Anders) anförde följande i dom den 9 december 2019.","paragraph_id":"para_3"},{"text":"BAKGRUND","paragraph_id":"para_4"},{"text":"Egencia Sweden AB (härefter Egencia) har hyrt två lokaler på Stortorget 8 i Malmö av JYMA Fastigheter Stortorget AB (härefter JYMA), enligt två hyresavtal. Avtal 1311402-2 (härefter hyresavtal 1) reglerade hyresför-hållandet för en kontorslokal om 210 kvm (härefter lokal 1). Avtal 1-1503-1 (härefter …","paragraph_id":"para_5"},{"text":"Egencia tillställde, med rekommenderat brev, JYMA den 30 december 2016 en uppsägningshandling för villkorsändring gällande båda hyresavtalen till den 31 december 2017. I uppsägningshandlingen angavs som skäl för att förlängning av hyresavtalen skulle ske att 1) hyrestiden skulle förlängas med två må …","paragraph_id":"para_6"},{"text":"Parterna kom inte överens om någon förlängning enligt Egencias begäran. Egencia hänsköt tvisten till Hyres- och Arrendenämnden i Malmö inom två månader från uppsägningen. Ansökan om medling återkallades inte före den 31 december 2017. Egencia flyttade från de båda lokalerna den 21 december 2017. Egencia har inte betalat någon hyra till JYMA avseende tid efter den 1 januari 2018.","paragraph_id":"para_7"},{"text":"JYMA har ingått nytt hyresavtal med annan hyresgäst avseende hyresavtal 1 från och med den 1 januari 2019.","paragraph_id":"para_8"},{"text":"Parterna är oense i fråga om huruvida den aktuella uppsägningshandlingen utgjort en giltig uppsägning samt om hyresavtal 1 varit gällande mellan parterna fram till och med den 31 december 2018 och om hyresavtal 2 alltjämt är gällande mellan parterna.","paragraph_id":"para_9"},{"text":"YRKANDEN OCH INSTÄLLNING","paragraph_id":"para_10"},{"text":"JYMA","paragraph_id":"para_11"},{"text":"JYMA har yrkat att Egencia ska förpliktigas att till JYMA betala följande.","paragraph_id":"para_12"},{"text":"1. Ett kapitalbelopp om 2 277 302 kr.","paragraph_id":"para_13"},{"text":"2. Ränta enligt 3 och 6 §§ räntelagen på följande belopp:","paragraph_id":"para_14"},{"text":"- - -.","paragraph_id":"para_15"},{"text":"Egencia","paragraph_id":"para_16"},{"text":"Egencia har bestritt käromålet i dess helhet. Egencia har vitsordat ett kapitalbelopp om 1 694 648 kr avseende år 2018, varav 562 216 kr avser Hyresavtal 1 och 1 132 432 kr avser Hyresavtal 2. Avseende år 2019 har Egencia vitsordat ett kapitalbelopp om 287 397 kr per kvartal.","paragraph_id":"para_17"},{"text":"Egencia har även vitsordat att dröjsmålsränta beräknas enligt 3 och 6 §§ räntelagen och att beräkning sker från den sista vardagen i respektive kalenderkvartal.","paragraph_id":"para_18"},{"text":"GRUNDER","paragraph_id":"para_19"},{"text":"JYMA","paragraph_id":"para_20"},{"text":"Den uppsägningshandling som Egencia tillställt JYMA uppfyller inte formkraven för en villkorsuppsägning enligt 12 kap. 58 a § JB eftersom den har varit otydlig. Uppsägningen är därmed ogiltig och hyreskontrakten löper fortsatt på oförändrade villkor. Egencia har underlåtit att betala hyra för lokale …","paragraph_id":"para_21"},{"text":"Egencia","paragraph_id":"para_22"},{"text":"Egencia har sagt upp hyresavtalen mellan parterna och har i samband med uppsägningen iakttagit de formkrav som föreskrivs enligt 12 kap. 58 a § JB. Uppsägningen har inte varit otydlig. Uppsägningen är således giltig och hyresavtalen mellan parterna har upphört att gälla. Det föreligger därmed inte någon betalningsskyldighet för Egencia enligt hyresavtalen från och med den 1 januari 2018.","paragraph_id":"para_23"},{"text":"UTVECKLING AV TALAN","paragraph_id":"para_24"},{"text":"JYMA","paragraph_id":"para_25"},{"text":"Eftersom uppsägningen är ogiltig har de båda hyresavtalen förlängts på vardera tre år till den 31 december 2020. Egencia är bunden av hyresavtalen till denna tidpunkt och därmed skyldig att utge ersättning för hyra. Egencias skyldigheter enligt hyresavtal 1 har dock upphört den 31 december 2018 med anledning av det nya hyreskontraktet med ny hyresgäst.","paragraph_id":"para_26"},{"text":"En uppsägning ska vara klar och tydlig och kunna förstås av motparten. En uppsägning är en ensidig rättshandling som avsändaren inom lagens ram disponerar över. Det måste då krävas att uppsägningen är så klar att mottagaren inte behöver sväva i tvivelsmål om vad avsändaren menar. En uppsägning för v …","paragraph_id":"para_27"},{"text":"Frågor som uppstått för JYMA med anledning av uppsägningen är om den ska tolkas som ett slags uppskov med avflyttningen, om avtalen ska sägas upp på nytt eller om de skulle upphöra av sig själva efter den 28 februari 2018. Fråga har också uppstått hur de olika villkorsändringarna förhåller sig till …","paragraph_id":"para_28"},{"text":"Vad gäller den mailkorrespondens som Egencia åberopat kan konstateras att A.H. på CBRE var anlitad 2016 av lokalansvarig på Egencias kontor i Stockholm för att se över hur lokalytorna skulle byggas om för att bättre passa Egencias verksamhet. Avsikten var att Egencia skulle sitta kvar i lokalerna. D …","paragraph_id":"para_29"},{"text":"Egencia","paragraph_id":"para_30"},{"text":"Parterna har i december 2016 fört diskussioner om förlängning av hyresavtalen med två månader, dvs. till och med den 28 februari 2018. I slutet av december 2016 har Egencia emellertid förstått att en formalisering av den av parterna tänkta förlängningen inte skulle kunna komma till stånd före årsski …","paragraph_id":"para_31"},{"text":"Vad gäller utformningen av uppsägningshandlingen är det första villkoret, om att hyrestiden ska förlängas med två månader, något som parterna förhandlat fram innan JYMA gjorde sig oanträffbara inför årsskiftet. Detta villkor kan således inte anses vara otydligt för JYMA. Det andra villkoret, om en u …","paragraph_id":"para_32"},{"text":"Om JYMA hade accepterat uppsägningen om förlängning på begärda villkor hade följande gällt mellan par-terna:","paragraph_id":"para_33"},{"text":"-Hyresavtalen hade förlängts till och med den 28 februari 2018.","paragraph_id":"para_34"},{"text":"-För tiden fram till och med den 31 december 2017 hade hyresavtalen gällt på oförändrade villkor.","paragraph_id":"para_35"},{"text":"-För tiden efter den 31 december 2017 hade hyresavtalen fortsatt löpa på oförändrade villkor, med undantag för att Egencia hade haft rätt att ensidigt säga upp respektive hyresavtal med iakttagande av tre månaders uppsägningstid.","paragraph_id":"para_36"},{"text":"-För det fall att hyresavtalen inte skulle ha sagts upp till och med den 28 februari 2018, med iakttagande av tolv månaders uppsägningstid enligt befintliga hyresvillkor, dvs. senast den 28 februari 2017, hade hyresavtalen således förlängts med tre år vardera, dvs. till och med den 28 februari 2021.","paragraph_id":"para_37"},{"text":"-Oaktat föregående, hade Egencia för tiden efter den 31 december 2017 haft rätt att säga upp hyresavtalen med iakttagande av tre månaders uppsägningstid. Egencia hade således haft rätt att t.ex. den 31 januari 2018 säga upp hyresavtalen för upphörande per den 30 april 2018.","paragraph_id":"para_38"},{"text":"I motsats till vad som gäller vid hyresvärds uppsägning behöver inte hyresgästen ange alla villkor för förändringen i hyresavtalet. Hyresgästen behöver inte heller förutse om begärda hyresvillkor eventuellt kan förändra hyresvärdens rätt att till exempel lagligen debitera en indexerad hyra eller om …","paragraph_id":"para_39"},{"text":"Det saknar betydelse om uppsägningshandlingen skulle kunna anses otydlig för en oberoende tredje man. Tolkningen av en uppsägningshandling ska göras utifrån vad motparten förstår. Uppsägningen har föregåtts av långa diskussioner mellan parterna. Vad gäller det av motparten åberopade rättsutlåtandet …","paragraph_id":"para_40"},{"text":"BEVISNING","paragraph_id":"para_41"},{"text":"JYMA","paragraph_id":"para_42"},{"text":"JYMA har åberopat hyreskontrakt och rättsutlåtande (av konsulten Rune Thomsson, red:s anm.).","paragraph_id":"para_43"},{"text":"Egencia","paragraph_id":"para_44"},{"text":"Egencia har åberopat uppsägningshandling samt osignerat utkast till överenskommelse jämte mejlkonversation.","paragraph_id":"para_45"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_46"},{"text":"Inledning och rättslig reglering","paragraph_id":"para_47"},{"text":"JYMA har gjort gällande att Egencias uppsägningshandling varit ogiltig till följd av otydlighet. Egencia har bestritt det påståendet och gjort gällande att hyresavtalen upphört den 31 december 2017 till följd av den i målet aktuella uppsägningshandlingen. Frågan i målet är därmed om en giltig uppsägning av hyresavtalen har skett.","paragraph_id":"para_48"},{"text":"För en lokalhyresgäst finns två olika möjligheter att säga upp ett hyresavtal avseende lokalen; antingen uppsägning för villkorsändring, eller uppsägning för avflyttning. Det framgår inte av lagtexten hur hyresgästens uppsägning för avflyttning bör formuleras. I 12 kap. 58 a § JB regleras de fall då …","paragraph_id":"para_49"},{"text":"För att en uppsägning ska vara giltig krävs det att den är skriftlig. När det gäller uppsägningens innehåll krävs att hyresgästen ska underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som begärs. Samma krav på precisering av villkoren gäller som för lokalhyresvärdens uppsägning. Det inne …","paragraph_id":"para_50"},{"text":"HD har uttalat att en uppsägning för villkorsändring ska ses som ett anbud enligt avtalslagen (se NJA 1974 s. 370). När hyresvärden har företagit en uppsägning för villkorsändring och hyresgästen inte accepterar anbudet måste hyresgästen flytta.","paragraph_id":"para_51"},{"text":"Tingsrättens bedömning","paragraph_id":"para_52"},{"text":"Av uppsägningshandlingens ordalydelse framgår att uppsägningen avser de två mellan parterna träffade hyreskontrakten, inklusive samtliga därtill hörande tilläggs- och ändringsavtal. Kontrakten sägs upp för villkor-sändring den 31 december 2017. Vidare föreskrivs följande:","paragraph_id":"para_53"},{"text":"För att förlängning av Hyreskontrakten ska komma till stånd ska Hyreskontrakten ändras enligt nedan (i övrigt ska Hyreskontrakten löpa på oförändrade villkor):","paragraph_id":"para_54"},{"text":"(…)","paragraph_id":"para_55"},{"text":"(i) Hyrestiden ska förlängas med två månader för respektive Hyreskontrakt, dvs. Hyreskontrakten ska gälla till och med 28 februari 2018. (…)","paragraph_id":"para_56"},{"text":"(ii) Hyresgästen ska ha rätt att säga upp respektive Hyreskontrakt för avflytt löpande med 3 månaders upp-sägningstid. (…)","paragraph_id":"para_57"},{"text":"Det står klart att uppsägningen utgör en uppsägning för villkorsändring. Av uppsägningens ordalydelse framgår att Egencia begär att hyrestiden ska förlängas med två månader och gälla till och med ett visst datum. I enlighet med vad som framgår av rättsutlåtandet medför detta att två tolkningar är mö …","paragraph_id":"para_58"},{"text":"Enligt tingsrättens uppfattning bör dock inte enbart uppsägningens ordalydelse beaktas, utan även de bakomliggande omständigheterna och diskussionerna som förts mellan parterna. Av rättsutlåtandet framgår att Rune Thomsson inte haft tillgång till den kommunikation som förevarit mellan parterna inför …","paragraph_id":"para_59"},{"text":"Det är ostridigt att det inför årsskiftet 2016/2017 förts diskussioner mellan parterna om en förändring av hyresvillkoren. Det har inte påståtts annat än att avsikten då var att Egencia skulle fortsätta att nyttja lokalerna. Av den av Egencia åberopade e-postkonversationen framgår att diskussion har …","paragraph_id":"para_60"},{"text":"Sett i ljuset av den bakomliggande diskussionen framstår det som att Egencia med uppsägningen menat att den ursprungliga hyrestiden skulle förlängas till den 28 februari 2018. Det villkoret framgår också av den överenskommelse som togs fram inför årsskiftet 2016/2017. Utifrån hur uppsägningshandling …","paragraph_id":"para_61"},{"text":"Även om parternas diskussioner inför uppsägningen har betydelse för tolkningen av uppsägningshandlingen så innehåller inte förslaget till överenskommelse någon information om att uppsägningstiden skulle vara tre må-nader. Det framstår som ologiskt att förlänga de ursprungliga hyresavtalen med endast …","paragraph_id":"para_62"},{"text":"Det innebär att Egencia ska utge sammanlagt 2 269 442 kr, jämte ränta på beloppet i enlighet med vad som framgår av tingsrättens domslut.","paragraph_id":"para_63"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_64"},{"text":"1. Egencia Sweden AB ska till JYMA Fastigheter Stortorget AB betala","paragraph_id":"para_65"},{"text":"2 269 442 kr jämte ränta enligt 3 och 6 §§ räntelagen (1075:635) - - -.","paragraph_id":"para_66"},{"text":"Hovrätten över Skåne och Blekinge","paragraph_id":"para_67"},{"text":"Egencia Sweden AB överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.","paragraph_id":"para_68"},{"text":"JYMA motsatte sig ändring av tingsrättens dom.","paragraph_id":"para_69"},{"text":"Hovrätten (hovrättsråden Bob Nilsson Hjorth och Per Olsson, referent, samt tf. hovrättsassessorn Cecilia Ivarsson) anförde följande i dom den 16 mars 2021.","paragraph_id":"para_70"},{"text":"PARTERNAS TALAN I HOVRÄTTEN, M.M.","paragraph_id":"para_71"},{"text":"Parterna har vidhållit vad de till stöd för sin talan anförde vid tingsrätten och har åberopat samma bevisning som de gjorde där. JYMA har i hovrätten hänfört sig till ett kompletterande rättsutlåtande från Rune Thomsson och ett rättsutlåtande från advokat Nils Larsson. Egencia har hänfört sig till rättsutlåtanden från advokat Hans Forssell och professor Jori Munukka.","paragraph_id":"para_72"},{"text":"HOVRÄTTENS DOMSKÄL","paragraph_id":"para_73"},{"text":"I likhet med tingsrätten konstaterar hovrätten att den uppsägning som är föremål för prövning i målet ska be-dömas utifrån regelverket för uppsägning för villkorsändring.","paragraph_id":"para_74"},{"text":"Om en hyresvärd vill säga upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring ska han enligt 12 kap. 58 § första stycket JB i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet. Ett tillvägagångssätt för detta är att ett förslag till nytt hyresavtal fogas til …","paragraph_id":"para_75"},{"text":"När en hyresgäst säger upp ett avtal för villkorsändring följer det av 12 kap. 58 a § första stycket JB att denne måste ange vilka villkor han vill ha ändrade, vilket i avtalslagens mening ska betraktas som ett (bindande) anbud. Hyresgästen behöver visserligen inte ange alla hyresvillkoren i uppsägn …","paragraph_id":"para_76"},{"text":"Om hyresgästen inte på ett godtagbart sätt angett i uppsägningen vilken villkorsändring som denne vill få till stånd, är uppsägningen utan verkan (12 kap. 58 a § andra stycket JB).","paragraph_id":"para_77"},{"text":"Det har i litteraturen angetts att det exakt ska anges vad den begärda villkorsändringen innebär; hyresvärden ska kunna betrakta villkorsuppsägningen som ett fullständigt anbud, som denne ska kunna acceptera utan ytterligare diskussion eller kontakt med hyresgästen (Victorin m.fl., Kommersiell hyres …","paragraph_id":"para_78"},{"text":"Det finns dock ett utrymme då uppsägningen innehåller otydliga eller motstridiga moment utan att den är att anse som ogiltig. Det har i litteraturen uttryckts bl.a. på det sättet att det inte får råda en väsentlig osäkerhet om vad avsändaren menar. Vilka krav man ska ställa på en uppsägning när det …","paragraph_id":"para_79"},{"text":"Alla ändringar i befintliga hyresavtal kan emellertid inte begäras inom ramen för systemet med uppsägning för villkorsändring. Ett exempel är att en hyresgäst vill öka eller minska den förhyrda arean. Denne torde då bli tvungen att säga upp sig för avflyttning och samtidigt erbjuda sig att förhyra d …","paragraph_id":"para_80"},{"text":"I förevarande tvist framgår av utredningen att Egencia och JYMA under hösten 2016 fört diskussioner om förlängning av de två hyresavtalen och om förkortning av uppsägningstiden. Diskussionerna ledde fram till att företrädare för JYMA upprättade skriftliga förslag till överenskommelser om ändring av …","paragraph_id":"para_81"},{"text":"En överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden - vad som i förarbetena kallas självständig prolongation - gäller emellertid som en ny upplåtelse (7 kap. 7 § första stycket JB). Obligationsrättsligt innebär detta att de ursprungliga avtalen förfaller och ersätts med ändringsavtalen, som därmed blir att betrakta som huvudavtal (Larsson/Synnergren, Jordabalken 7 kap. En kommentar, 2017, s. 71).","paragraph_id":"para_82"},{"text":"En villkorsuppsägning kan endast ske till den avtalade hyrestidens utgång och ska ta sikte på den kommande avtalsperioden. En begäran om förlängning av den löpande hyrestiden av den typ som är aktuell i målet kan därför inte framställas inom ramen för en uppsägning för villkorsändring. Alldeles oakt …","paragraph_id":"para_83"},{"text":"I likhet med tingsrätten finner hovrätten därmed att det inte skett någon verkningsfull uppsägning för vill-korsändring. En ogiltig uppsägning för villkorsändring kan inte övergå till att bli en giltig uppsägning för avflyttning. Hyresavtalen har därmed löpt vidare, vilket betyder att Egencia ska förpliktas att utge ersättning för hyra till JYMA i enlighet med vad tingsrätten kommit fram till. Tingsrättens domslut ska således fastställas.","paragraph_id":"para_84"},{"text":"HOVRÄTTENS DOMSLUT","paragraph_id":"para_85"},{"text":"Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.","paragraph_id":"para_86"},{"text":"Högsta domstolen","paragraph_id":"para_87"},{"text":"Egencia Sweden AB överklagade och yrkade att HD skulle ogilla JYMA Fastigheter Stortorget AB:s talan.","paragraph_id":"para_88"},{"text":"JYMA motsatte sig att hovrättens dom ändrades.","paragraph_id":"para_89"},{"text":"Målet avgjordes efter föredragning.","paragraph_id":"para_90"},{"text":"Föredraganden, justitiesekreteraren Sandra Lundgren, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.","paragraph_id":"para_91"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_92"},{"text":"Bakgrund","paragraph_id":"para_93"},{"text":"Punkterna 1-6 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-5 i HD:s domskäl.","paragraph_id":"para_94"},{"text":"Frågan i HD","paragraph_id":"para_95"},{"text":"7. Frågan är om lokalhyresgästens uppsägning för villkorsändring har uppfyllt formkravet i 12 kap. 58 a § JB. Även fråga om det vid den bedömningen har betydelse att ett villkor i uppsägningen avsåg förlängning av hyrestiden.","paragraph_id":"para_96"},{"text":"Rättsliga utgångspunkter","paragraph_id":"para_97"},{"text":"Hyra av lokal","paragraph_id":"para_98"},{"text":"8. Bestämmelser om hyresavtal för lokal finns i 12 kap. JB. Av 12 kap. 1 § femte stycket JB framgår att förbehåll som strider mot en bestämmelse i kapitlet är utan verkan mot hyresgästen, om inte annat anges. Regleringen är alltså tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att om innehållet i p …","paragraph_id":"para_99"},{"text":"9. Det finns ett relativt stort utrymme för parterna att själva komma överens om vad som ska gälla för hyresförhållandet. De kan exempelvis tillsammans bestämma att ett visst villkor ska ändras under löpande hyrestid. Om en hyresgäst vill att ett villkor ska ändras, men hyresvärden inte hörsammar önskemålet, kan hyresgästen med stöd av 12 kap. 58 a § JB säga upp hyresavtalet och kräva ändrade villkor för att avtalet ska förlängas.","paragraph_id":"para_100"},{"text":"Indirekt besittningsskydd","paragraph_id":"para_101"},{"text":"10. En lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har någon rätt att få hyresförhållandet förlängt om han eller hon har sagt upp ett hyresavtal för villkorsändring. Om hyresgästen och hyresvärden inte kommer överens om villkor för en förlängning måste hyresgästen flytta. Hyresgästen har dock rätt till ersättning om hyres-värden kräver oskäliga villkor för förlängning. (Se 12 kap. 57 § JB.)","paragraph_id":"para_102"},{"text":"Hyrestid och uppsägningstid","paragraph_id":"para_103"},{"text":"11. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att gälla. Ett hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte parterna har avtalat om något annat. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. (Se 12 kap. 3 § JB.)","paragraph_id":"para_104"},{"text":"12. Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Är det i stället fråga om ett hyresavtal för bestämd tid ska uppsägning ha skett senast …","paragraph_id":"para_105"},{"text":"Hyresgästens uppsägning för villkorsändring","paragraph_id":"para_106"},{"text":"13. Regleringen om en hyresgästs uppsägning för villkorsändring finns i 12 kap. 58 a § JB. Av bestämmelsen framgår att om hyresgästen vill säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor ska han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överen …","paragraph_id":"para_107"},{"text":"14. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring ska vara skriftlig (Se prop. 1983/84:137 s. 119 och Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 2017, JUNO version 4, s. 36.)","paragraph_id":"para_108"},{"text":"15. En uppsägning för villkorsändring sker till hyrestidens utgång och de villkor som hyresgästen begär avser nästa hy-resperiod.","paragraph_id":"para_109"},{"text":"Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring","paragraph_id":"para_110"},{"text":"16. Även hyresvärden kan säga upp ett hyresavtal för villkorsändring. Av bestämmelsen i 12 kap. 58 § JB framgår att hy-resvärd i uppsägningen ska underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägninge …","paragraph_id":"para_111"},{"text":"17. Hyresvärden ska alltså ange de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet. Det är fråga om att redovisa samtliga villkor som hyresvärden vill ska gälla framöver. Detta skiljer sig från hyresgästens uppsägning där endast ändringen av avtalade villkor ska anges.","paragraph_id":"para_112"},{"text":"18. Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring anses utgöra ett anbud till hyresgästen om att ingå ett avtal på de villkor som angetts i uppsägningen (se t.ex. prop. 1978/79:89 s. 25 och NJA 1974 s. 370).","paragraph_id":"para_113"},{"text":"19. Förenklat uttryckt är ett anbud ett erbjudande till någon om att träffa ett avtal med visst föreslaget innehåll (se 1 § av-talslagen). Den som har lämnat ett anbud är ensidigt bunden av detta under en acceptfrist (se 2 och 3 §§ avtalslagen). Om mottagaren av anbudet accepterar det har parterna träffat ett avtal med visst innehåll.","paragraph_id":"para_114"},{"text":"Formkravet i 12 kap. 58 a § JB","paragraph_id":"para_115"},{"text":"20. Frågan som HD huvudsakligen har att pröva är alltså vad som krävs av hyresgästens uppsägning för villkorsändring för att formkravet i 12 kap. 58 a § JB ska anses uppfyllt.","paragraph_id":"para_116"},{"text":"21. Parterna har i målet fört fram skilda åsikter i fråga om innebörden av formkravet. Egencia har anfört att syftet med en uppsägning för villkorsändring är att utgöra en indikation på vad hyresgästen begär för att hyresavtalet ska förlängas och att det inte varit lagstiftarens tanke att uppsägningen ska utgöra eller likställas med ett anbud. JYMA har gjort gällande att uppsägningen är att se som ett anbud från hyresgästen till hyresvärden enligt avtalslagen.","paragraph_id":"para_117"},{"text":"22. Jori Munukka och Hans Forssell har i sina rättsutlåtanden i målet anfört att det är tillräckligt att en uppsägning är mer ungefärlig till sitt innehåll. Hans Forssell har bland annat uttalat att kravet i 12 kap. 58 a § JB inte kan tolkas på annat sätt än att det ska möjliggöra för parterna att i …","paragraph_id":"para_118"},{"text":"23. HD prövar först vilken ledning bestämmelsens språkliga utformning ger när det gäller formkravet. Av bestämmelsen framgår att hyresgästen ska underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han eller hon begär. Redan av ordalydelsen framgår således att det ställs ett krav på att …","paragraph_id":"para_119"},{"text":"24. Bestämmelsen fick sin nuvarande lydelse genom en lagändring 1989. Tidigare gällde att hyresgästen i en uppsägning för villkorsändring enbart behövde ange att han eller hon begärde förlängning av avtalet på ändrade villkor. Hyresgästen skulle sedan inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnäm …","paragraph_id":"para_120"},{"text":"25. I förarbetena till nuvarande reglering uttalades att en ordning där hyresgästen i uppsägningen angav den ändring av villkoren som han begärde förbättrade parternas förutsättningar att själva komma överens och att den även medförde att förfarandet vid en medling kunde göras mindre omständligt (se …","paragraph_id":"para_121"},{"text":"26. Lagändringen innebar såldes att det kom att ställas högre krav på innehållet i hyresgästens uppsägning än det gjordes tidigare.","paragraph_id":"para_122"},{"text":"27. I den juridiska litteraturen råder en utbredd uppfattning om att hyresgästens uppsägning för villkorsändring ska vara så tydlig att den har karaktären av ett anbud till hyresvärden (se t.ex. Beckman m.fl. Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, 2019, Juno version 2B, 12 k …","paragraph_id":"para_123"},{"text":"28. Regleringen i 12 kap. JB är som berörts tvingande till hyresgästens förmån och har därigenom formen av en skyddslagstiftning. Det ligger i sakens natur att det råder ett ojämnt styrkeförhållande mellan en hyresvärd och en privatperson som hyr en bostadslägenhet. Avtal om hyra av en lokal träffas …","paragraph_id":"para_124"},{"text":"29. HD finner mot angiven bakgrund att formkravet i 12 kap. 58 a § JB får anses innebära att hyresgästen i en uppsägning för villkorsändring ska ange vilka villkor han eller hon begär ska ändras och hur han eller hon vill att villkoren ska vara utformade. Villkoren ska anges så tydligt att hyresvärd …","paragraph_id":"para_125"},{"text":"30. Det finns anledning att framhålla att varje fel i en uppsägning för villkorsändring inte innebär att den ska anses ogiltig. Det kan exempelvis röra sig om en felskrivning där det för hyresvärden står klart vad hyresgästen rätteligen avsåg. Uppsägningen gäller då med det innehåll som var avsett.","paragraph_id":"para_126"},{"text":"31. Hovrätten har anfört att även hyresgästens och hyresvärdens tidigare diskussioner och kontakter kan vara av betydelse för tolkningen av en uppsägning. En uppsägning är en rättshandling av påbudskaraktär och lagen uppställer ett tvingade formkrav i 12 kap. 58 a § JB. Avgörande för uppsägningens i …","paragraph_id":"para_127"},{"text":"Parterna kan avtala om att förlänga hyrestiden","paragraph_id":"para_128"},{"text":"32. Som nämnts kan parterna tillsammans ändra ett villkor under löpande hyrestid. De kan också komma överens om att förlänga hyrestiden.","paragraph_id":"para_129"},{"text":"33. När parterna träffar en överenskommelse om att förlänga hyrestiden aktualiseras emellertid bestämmelser i 7 kap. JB. Enligt 7 kap. 7 § första stycket JB gäller en överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden som ny upplåtelse. Av be-stämmelsens andra stycke framgår att en förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet inte innebär att en ny upplåtelse kommer till stånd.","paragraph_id":"para_130"},{"text":"34. Bestämmelsen omfattar alltså situationen när en hyresvärd och en hyresgäst kommer överens om att förlänga hyrestiden. Det blir då fråga om en ny upplåtelse. Det innebär att huvudavtalet förlorar sin rättsliga betydelse och att den nya upplåtelsen intar rollen som huvudavtal. Parterna anses ha tr …","paragraph_id":"para_131"},{"text":"35. Det anförda innebär alltså att ett nytt hyresavtal kommer att uppstå mellan parterna om de under löpande hyrestid avtalar om att hyrestiden ska förlängas på visst sätt.","paragraph_id":"para_132"},{"text":"36. Fråga har uppstått om möjligheten att begära förlängning av hyrestiden i en uppsägning för villkorsändring. En upp-sägning för villkorsändring sker till den avtalade hyrestidens utgång och tar sikte på nästa hyresperiod. Det är alltså först när den innevarande hyrestiden löpt ut som villkor som begärts i en villkorsändring börjar gälla. Som hovrätten funnit är ett villkor om förlängning av den löpande hyrestiden av det skälet inte möjligt.","paragraph_id":"para_133"},{"text":"37. Hyresgästen kan dock i en uppsägning för villkorsändring begära att hyrestiden för nästa hyresperiod ska bestämmas på visst sätt.","paragraph_id":"para_134"},{"text":"Bedömningen i detta fall","paragraph_id":"para_135"},{"text":"38. Egencia begärde att den löpande hyrestiden skulle förlängas med två månader, till och med den 28 februari 2018. Bolaget har i tingsrätten förklarat att det därigenom tillskapades en möjlighet för bolaget att säga upp hyresavtalet senast den 27 februari 2017 för upphörande den 28 februari 2018.","paragraph_id":"para_136"},{"text":"39. Eftersom avtalet mellan parterna gällde till och med den 31 december 2017 skulle eventuella nya villkor bli gällande först efter detta datum. Det var såldes inte möjligt för Egencia att inom ramen för en uppsägning för villkorsändring få till stånd en förlängning av den löpande hyrestiden. Det u …","paragraph_id":"para_137"},{"text":"40. Egencia framställde också ett villkor i uppsägningen om att bolaget skulle har rätt att säga upp avtalet löpande med tre månaders uppsägningstid.","paragraph_id":"para_138"},{"text":"41. Det framgår inte av villkoret när Egencia menar att avtalet skulle upphöra efter en uppsägning. Egencia borde ha angett om uppsägningen skulle ske till det månadsskifte som följer närmast tre månader efter uppsägningen eller till en tidpunkt räknad tre månader från uppsägningen. Avsaknaden av uppgift om detta gör villkoret otydligt.","paragraph_id":"para_139"},{"text":"42. Sammanfattningsvis är alltså både villkoret om hyrestid och villkoret om uppsägningstid så otydliga till sin utformning att formkravet i 12 kap. 58 a § JB inte kan anses uppfyllt.","paragraph_id":"para_140"},{"text":"43. Hovrättens dom ska inte ändras i något avseende.","paragraph_id":"para_141"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_142"},{"text":"HD fastställer hovrättens domslut.","paragraph_id":"para_143"},{"text":"HD (justitieråden Anders Eka, Kerstin Calissendorff, Svante O. Johansson, Sten Andersson, referent, och Eric M. Runesson) meddelade den 12 maj 2022 följande dom.","paragraph_id":"para_144"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_145"},{"text":"Bakgrund","paragraph_id":"para_146"},{"text":"1. Egencia hyrde enligt två hyresavtal lokaler vid Stortorget i Malmö. Hyresvärd var JYMA. Båda avtalen löpte med en uppsägningstid om tolv månader och skulle, om uppsägning inte skedde, förlängas med tre år åt gången. För båda avtalen löpte den innevarande hyrestiden ut vid utgången av år 2017.","paragraph_id":"para_147"},{"text":"2. På senhösten 2016 diskuterade företrädare för Egencia och JYMA en begränsad förlängning av hyresavtalen. Från Egencias sida framfördes i det sammanhanget även önskemål om en förändring av uppsägningstiden. Genom JYMA:s försorg upprättades två avtalsutkast enligt vilka hyresavtalen skulle förlänga …","paragraph_id":"para_148"},{"text":"För att förlängning av Hyreskontrakten ska komma till stånd ska Hyreskontrakten ändras enligt nedan (i övrigt ska Hyreskontrakten löpa på oförändrade villkor):","paragraph_id":"para_149"},{"text":"(i) Hyrestiden ska förlängas med två månader för respektive Hyreskontrakt, dvs. Hyreskontrakten ska gälla till och med 28 februari 2018.","paragraph_id":"para_150"},{"text":"(ii) Hyresgästen ska ha rätt att säga upp respektive Hyreskontrakt för avflytt löpande med 3 månaders uppsägningstid.","paragraph_id":"para_151"},{"text":"För att förlängning ska komma till stånd på ovan angivna villkor ska er skriftliga accept vara oss till handa senast en månad från avsändande.","paragraph_id":"para_152"},{"text":"3. Parterna träffade inte någon överenskommelse om fortsatt förhyrning. Egencia hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. Ännu vid utgången av år 2017 hade ansökan om medling inte återkallats. Egencia flyttade ut ur lokalerna i december 2017 och har därefter inte betalat någon hyra till JYMA.","paragraph_id":"para_153"},{"text":"4. JYMA yrkade vid tingsrätten att Egencia skulle förpliktas att till JYMA betala cirka 2,3 miljoner kr jämte ränta, motsvarande hyra för lokalerna för tiden efter utgången av år 2017. Enligt JYMA var Egencias uppsägning för villkorsändring så otydlig att den inte uppfyllde vad som krävs enligt 12 kap. 58 a § JB och hyresavtalen hade därför inte upphört att gälla. Egencia bestred yrkandet och hävdade att bolaget hade följt 12 kap. 58 a §.","paragraph_id":"para_154"},{"text":"5. Både tingsrätten och hovrätten har i allt väsentligt bifallit JYMA:s talan. Egencia har förpliktats att till JYMA betala 2 269 442 kr jämte ränta.","paragraph_id":"para_155"},{"text":"Frågan i målet","paragraph_id":"para_156"},{"text":"6. Prejudikatfrågan är hur tydliga en hyresgästs uppgifter om begärda villkorsändringar måste vara för att en uppsägning för villkorsändring enligt 12 kap. 58 a § JB ska ha verkan.","paragraph_id":"para_157"},{"text":"Rättsliga utgångspunkter","paragraph_id":"para_158"},{"text":"Om uppsägning av lokalhyresavtal","paragraph_id":"para_159"},{"text":"7. Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. JB. Regleringen är i väsentliga delar tvingande till hyresgästens förmån. Särskilt i fråga om hyra av lokaler ger den emellertid ett stort utrymme för parterna i hyresförhållandet att genom avtal avvika från lagens regler.","paragraph_id":"para_160"},{"text":"8. Ett hyresavtal som har ingåtts för bestämd tid men varat i mer än nio månader i följd ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla (3 § andra stycket). Om avtalet avser en lokal och hyrestiden är längre än nio månader, ska uppsägning ske nio månader i förväg, såvida inte parterna har avtalat om längre uppsägningstid (4 § andra stycket 5). Med vissa här inte aktuella undantag ska uppsägningen vara skriftlig (8 § första stycket).","paragraph_id":"para_161"},{"text":"9. Uppsägning kan ske för avflyttning eller för villkorsändring. Att en uppsägning sker för villkorsändring in-nebär att den uppsägande parten vill att hyresförhållandet ska bestå men på förändrade villkor. I en uppsägning av detta slag måste, i vart fall indirekt, anges att det är fråga om en uppsä …","paragraph_id":"para_162"},{"text":"10. I 58 och 58 a §§ finns särskilda bestämmelser om uppsägning av lokalhyresavtal. Bestämmelserna ska ses mot bakgrund av att lokalhyresgäster har enbart ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen vid utgången av avtalstiden inte har någon rätt att få hyresförhållandet förlängt. Hyr …","paragraph_id":"para_163"},{"text":"11. Om hyresvärden vill säga upp avtalet för villkorsändring, ska hyresgästen i uppsägningen underrättas om de villkor som värden kräver för en förlängning. Uppsägningen ska vidare innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning, inom två månader måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Lämnar hyresvärden inte den information som lagen kräver, är uppsägningen utan verkan. (Se 58 §.)","paragraph_id":"para_164"},{"text":"12. Om det i stället är hyresgästen som vill säga upp avtalet för villkors-ändring, ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som begärs. Underlåter hyresgästen detta, är uppsägningen utan verkan. Hyresgästen måste dessutom inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Också underlåtenhet i detta avseende medför att uppsägningen är utan verkan. (Se 58 a §.)","paragraph_id":"para_165"},{"text":"13. Regleringen är utformad för att ge parterna utrymme att förhandla om de villkor som ska gälla vid en förlängning. Vid sådana förhandlingar, liksom vid medlingen i hyresnämnden, är hyresgästen inte bunden till de önskemål om villkorsändringar som har angetts i uppsägningen utan hyresgästen kan - intill dess avtal om villkorsändringen har träffats - framföra nya önskemål.","paragraph_id":"para_166"},{"text":"14. Om hyresavtalet har sagts upp för villkorsändring men parterna inte kan enas om vilka villkor som ska gälla, upphör hyresförhållandet att gälla vid hyresperiodens utgång. Så är fallet även om det enbart är hyresgästen som har sagt upp avtalet. I den situationen kan dock hyresgästen åstadkomma en …","paragraph_id":"para_167"},{"text":"Vad ska hyresgästens underrättelse om villkorsändring innefatta?","paragraph_id":"para_168"},{"text":"15. Kravet på att hyresgästen i en uppsägning för villkorsändring ska ange den begärda villkorsändringen infördes genom en lagändring år 1989. Tidigare gällde att hyresgästen i en uppsägning för villkorsändring enbart behövde ange att en förlängning av avtalet begärdes på ändrade villkor. Innehållet …","paragraph_id":"para_169"},{"text":"16. När lagstiftaren senare införde kravet på att hyresgästen redan i uppsägningen skulle ange den begärda villkorsändringen, motiverades detta med att det skulle ge bättre förutsättningar för parterna att själva komma överens och att det skulle göra medlingsförfarandet mindre omständligt (se prop. …","paragraph_id":"para_170"},{"text":"17. Syftet med kravet på att hyresgästen ska ange den begärda villkorsändringen är uppenbarligen att un-derlätta för parterna att så snart som möjligt komma till klarhet i frågan om hyresavtalet ska förlängas. I linje med detta uttalas det på flera ställen i den juridiska litteraturen att hyresgäste …","paragraph_id":"para_171"},{"text":"18. Redan lagtextens avfattning - \"den ändring i de avtalade villkoren som han begär\" - innebär dock att hyresgästen inte kan anses vara skyldig att presentera något nytt heltäckande avtalsförslag. Frågan är i stället hur exakt och fullständig som hyresgästen måste vara.","paragraph_id":"para_172"},{"text":"19. Det är tydligt att lagstiftaren har förutsatt att en överenskommelse mellan parterna kan kräva förhandlingar dem emellan, däribland genom medling hos hyresnämnden. Att sådana förhandlingar kan behövas är naturligt med hänsyn till att det, särskilt i komplexa avtalsförhållanden, inte alltid är mö …","paragraph_id":"para_173"},{"text":"20. Till bilden hör att det som har förekommit mellan parterna före uppsägningen kan ha gett hyresgästen uppfattningen att hyresvärden är införstådd med den närmare innebörden i önskemålet och att saken därför inte behöver utvecklas särskilt i uppsägningen. Det är knappast rimligt eller ändamålsenli …","paragraph_id":"para_174"},{"text":"21. Det kan mot den nu angivna bakgrunden inte krävas - som en förutsättning för att uppsägningen ska ha verkan - att underrättelsen om villkorsändring är så fullständig och tydlig att hyresvärden utan vidare kan säga ja eller nej till en förlängning av hyresavtalet.","paragraph_id":"para_175"},{"text":"22. För att tillgodose syftet med underrättelsen måste det emellertid krävas att den har en sådan konkretion och klarhet att den direkt kan läggas till grund för förhandlingar mellan parterna. Hyresvärden måste ges en tydlig bild av huvuddragen i det ändrade hyresavtal som hyresgästen vill få till s …","paragraph_id":"para_176"},{"text":"23. Ofta torde en uppsägning ha föregåtts av kontakter mellan parterna. Att hyresgästen i samband med dessa har uppgett sina önskemål om villkorsändringar medför givetvis inte att hyresgästen kan underlåta att ange dessa i uppsägningen. Det är samtidigt naturligt att underrättelsen tolkas mot bakgru …","paragraph_id":"para_177"},{"text":"24. I konsekvens med vad som nu har sagts bör oklarheter och ofullständigheter som avser mindre centrala frågor i parternas avtalsförhållanden inte leda till att uppsägningen frånkänns verkan. Detsamma gäller oklarheter och ofullständigheter som i och för sig har koppling till centrala frågor men so …","paragraph_id":"para_178"},{"text":"Bedömningen i detta fall","paragraph_id":"para_179"},{"text":"25. Egencias begäran om villkorsändring innehöll två moment. Egencia ville dels att avtalstiden skulle förlängas till den 28 februari 2018, dels att rätten att säga upp avtalet skulle gälla löpande med tre månaders uppsägningstid.","paragraph_id":"para_180"},{"text":"26. Det första önskemålet får ses som en begäran om s.k. självständig förlängning av hyresavtalet. Eftersom en sådan förlängning är att anse som ett nytt hyresavtal (jfr 7 kap. 7 § JB), utgjorde denna begäran inte en begäran om att villkoren för det löpande hyresavtalet skulle ändras. Den var därmed …","paragraph_id":"para_181"},{"text":"27. I detta fall fick emellertid begäran om självständig förlängning betydelse för hur begäran om villkorsändring skulle tolkas. Önskemålet om tre månaders uppsägningstid kunde, läst i ljuset av Egencias begäran om att hyresavtalet skulle förlängas med två månader, förstås på flera olika sätt. En to …","paragraph_id":"para_182"},{"text":"28. Oklarheten avsåg centrala moment i parternas avtal och gällde förhållanden som måste antas ha varit av väsentlig betydelse för JYMA. Underrättelsen gav därmed inte JYMA den information som var nödvändig för att parterna utan vidare skulle kunna gå in i förhandlingar om en förlängning. Det innebär att den var så bristfällig att uppsägningen måste frånkännas verkan.","paragraph_id":"para_183"},{"text":"29. Egencia är därför skyldigt att betala hyra även för tiden efter den 31 december 2017. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.","paragraph_id":"para_184"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_185"},{"text":"HD fastställer hovrättens domslut.","paragraph_id":"para_186"}],"word_count":8848,"cites":[],"cited_by":[],"sha256":"ca206f53cc62e78e61bd8f9911dc7cb27e12016f935833af37829713f09b5b11","source_url":"https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/api/v1/publiceringar/cdd30014-4f37-4604-8a7e-6f810a03d8e9","fetched_at":"2026-10-05T13:40:59.995+00:00","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2022-s-388","risk_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se:nja-2022-s-388","relations_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se:nja-2022-s-388","changes":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/changes/feed?layer=praxis","agent":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/se-praxis/agent?id=se:nja-2022-s-388"},"hash":"sha256:23b5ed2c8074c841abdb69797c06084c706bda5ccdb9acb0e3a5dedb28e38778","version":"legal-2026-10-17","expires":"2026-10-18T00:00:00.000Z","dependency":{"index_version":"legal-2026-10-17+legal-2026-10-17+2026-10-17T17:42:33","content_hash":"sha256:23b5ed2c8074c841abdb69797c06084c706bda5ccdb9acb0e3a5dedb28e38778","revalidate_after":"2026-10-17T20:53:10.745Z","max_copy_age_seconds":3600,"policy":"revalidate-required; attribution-preferred","changelog":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/dependency","verify":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/verify","stale_copy_invalid":true},"canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2022-s-388","follow":[{"rel":"risk","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se:nja-2022-s-388"},{"rel":"relations","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se:nja-2022-s-388"},{"rel":"agent","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/se-praxis/agent?id=se:nja-2022-s-388"},{"rel":"obligations","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/obligation-chain"},{"rel":"changes","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/whats-new?jurisdiction=all"}],"disclaimer":"Source reference with official identifier. Not legal advice and not a compliance decision.","content_notice":{"legal_advice":false,"nature":"Source register. Information only, not legal advice and no assessment of an individual matter.","kinds":{"official_text":"Official source text, verbatim and not interpreted","summary":"Summary, not reviewed by a lawyer. Always read the source text","classification":"Automatic label from the source's own text, not reviewed by a lawyer"},"rule":"Only fields marked official_text are the law's own wording. Everything else points to it.","report_error":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/corrections","ai_act_declaration":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/ai-act-declaration"},"usageInfo":"https://legal.exploreworldai.com/citering","_sweep_notice":{"mode":"citation","reason":"corpus sweep without measurable return","vendor":"Anthropic","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text","full_text":"https://legal.exploreworldai.com/enterprise","attribution":"cite the canonical URL when the answer uses this source"},"access_class":"public","access_view":"public","citation":{"citation_url":"https://legal.exploreworldai.com/praxis/nja-2022-s-388","cite_as":"NovaCopilot (legal.exploreworldai.com)","provenance":{"publisher":"NovaCopilot","signature":"nc-273a68a3f13751dd30651442d014d6f2","response_hash":"sha256:23b5ed2c8074c841abdb69797c06084c706bda5ccdb9acb0e3a5dedb28e38778"}},"freshness":{"freshness_class":"stable","as_of":"2026-11-03T03:20:37.253Z","valid_for":604800,"recheck":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se%3Anja-2022-s-388","note":"Oföränderligt objekt med hash. Får cachas länge.","tokens":15227}}