{"attribution":{"source":"legal.exploreworldai.com","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2020-s-681","cite_as":"NovaCopilot, legal.exploreworldai.com (https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2020-s-681)","license":"https://legal.exploreworldai.com/revision","version":"legal-2026-10-17","fingerprint":"ewai:se:ac728a","proof":"sha256:ddfd16347366f00a75a81157c7a969f7acba26f0c7888b5ea23178c89ef90e72","jurisdiction":"se","lang":"en","publisher":"NovaCopilot by ExploreWorld Legal","terms":"https://legal.exploreworldai.com/om"},"brand_source":"Source: NovaCopilot","item":{"schema_version":"1.0.0","id":"se:nja-2020-s-681","jurisdiction":"se","lang":"sv","brand_source":"Source: NovaCopilot","brand":{"product":"NovaCopilot","platform":"ExploreWorldAI","infrastructure":"ExploreWorld Legal","infrastructure_url":"legal.exploreworldai.com","legal_entity":"Valkiv Ventures AB","permanent_url":"https://legal.exploreworldai.com/novacopilot","source":"Source: NovaCopilot","powered_by":"Powered by NovaCopilot","license":"https://legal.exploreworldai.com/licensvillkor"},"sections":[{"title":"Front matter","paragraphs":["para_1","para_2","para_3","para_4","para_5","para_6","para_7","para_8","para_9","para_10","para_11","para_12","para_13","para_14","para_15","para_16","para_17","para_18","para_19","para_20","para_21","para_22","para_23","para_24","para_25","para_26","para_27","para_28","para_29","para_30","para_31","para_32","para_33","para_34","para_35","para_36","para_37","para_38","para_39","para_40","para_41","para_42","para_43","para_44","para_45","para_46","para_47","para_48","para_49","para_50","para_51","para_52","para_53","para_54","para_55","para_56","para_57","para_58","para_59","para_60","para_61","para_62","para_63","para_64","para_65","para_66","para_67","para_68","para_69","para_70","para_71","para_72","para_73","para_74"],"kind":"front_matter"},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":["para_75"],"kind":"assessment"},{"title":"Huvudkäromålet","paragraphs":["para_76","para_77"],"kind":"assessment"},{"title":"Utgör parternas avtal lokalhyresavtal eller bostadshyresavtal?","paragraphs":["para_78","para_79","para_80","para_81","para_82","para_83","para_84","para_85","para_86","para_87"],"kind":"assessment"},{"title":"Har nya hyresavtal träffats?","paragraphs":["para_88","para_89","para_90","para_91","para_92","para_93"],"kind":"assessment"},{"title":"Indexerade hyrestillägg och fastighetsskatt","paragraphs":["para_94","para_95","para_96","para_97","para_98","para_99","para_100"],"kind":"assessment"},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":["para_101","para_102","para_103","para_104","para_105","para_106","para_107","para_108","para_109","para_110"],"kind":"operative"},{"title":"Bakgrund till tvisten","paragraphs":["para_111","para_112"],"kind":"facts"},{"title":"Frågan om hyresavtalet avser bostad eller lokal","paragraphs":["para_113","para_114","para_115","para_116","para_117","para_118","para_119","para_120","para_121","para_122","para_123","para_124"],"kind":"facts"},{"title":"Genkäromålet","paragraphs":["para_125","para_126","para_127","para_128","para_129","para_130","para_131","para_132","para_133","para_134","para_135","para_136","para_137","para_138","para_139","para_140","para_141"],"kind":"facts"},{"title":"Högsta domstolen","paragraphs":["para_142","para_143","para_144","para_145","para_146","para_147","para_148"],"kind":"facts"},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":["para_149"],"kind":"assessment"},{"title":"Bakgrund","paragraphs":["para_150","para_151","para_152","para_153","para_154","para_155","para_156"],"kind":"facts"},{"title":"Bedömningen i detta fall","paragraphs":["para_157","para_158","para_159","para_160","para_161","para_162","para_163"],"kind":"facts"},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":["para_164","para_165","para_166","para_167"],"kind":"operative"},{"title":"DOMSKÄL","paragraphs":["para_168"],"kind":"assessment"},{"title":"Bakgrund","paragraphs":["para_169"],"kind":"facts"},{"title":"Inledning","paragraphs":["para_170","para_171","para_172","para_173","para_174","para_175","para_176"],"kind":"facts"},{"title":"Frågan i HD","paragraphs":["para_177","para_178","para_179"],"kind":"facts"},{"title":"Inledning","paragraphs":["para_180","para_181","para_182","para_183","para_184","para_185"],"kind":"facts"},{"title":"Tillämpliga regler vid kombinerad upplåtelse som avser en lägenhet","paragraphs":["para_186","para_187","para_188","para_189","para_190","para_191","para_192"],"kind":"facts"},{"title":"Tillämpliga regler vid kombinerad upplåtelse som avser flera lägenheter","paragraphs":["para_193","para_194","para_195","para_196","para_197","para_198"],"kind":"facts"},{"title":"Bedömningen av prejudikatfrågan","paragraphs":["para_199","para_200","para_201","para_202","para_203","para_204","para_205","para_206","para_207","para_208"],"kind":"facts"},{"title":"DOMSLUT","paragraphs":["para_209","para_210","para_211","para_212"],"kind":"operative"}],"paragraphs":[{"text":"Södertörns tingsrätt","paragraph_id":"para_1"},{"text":"Bostadsrättsföreningen Gulddragaren väckte vid Södertörns tingsrätt den talan mot Stockholms stad, Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning, som framgår av tingsrättens dom.","paragraph_id":"para_2"},{"text":"Tingsrätten (chefsrådmannen Tore Gissin, rådmannen Elin Carbell Brunner och tingsfiskalen Christine Stridsberg, referent) anförde i dom den 17 maj 2018 följande.","paragraph_id":"para_3"},{"text":"BAKGRUND","paragraph_id":"para_4"},{"text":"Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning (härefter Staden) har förhyrt två hyresobjekt för omsorgsboende i bostadsrättsföreningen Gulddragarens (härefter Föreningen) hus på fastigheten Stockholm Gulddragaren 28. Ett objekt med nummer 9011 om totalt 372 kvm finns på Slättgårdsvägen 99 och ett obje …","paragraph_id":"para_5"},{"text":"Föreningen sa upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Till uppsägningarna bifogades nya hyresvillkor för en förlängning av hyresförhållandena. Uppsägningarna delgavs Staden den 21 oktober 2015. Föreningen anser att avtalen är hyresavtal för lokaler. Staden anser a …","paragraph_id":"para_6"},{"text":"Staden har hyrt ut ytorna till personer med funktionsnedsättning genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende. De båda hyresobjekten är likadana men spegelvänt utformade mot varandra. De består av två plan vardera. På det övre planet finns fyra lägenheter med ett rum och pentry och på d …","paragraph_id":"para_7"},{"text":"Staden har genstämt Föreningen och yrkat ersättning för erlagd fastighetsskatt, indextillägg på hyran samt moms. Parterna är överens om att Staden har betalat för detta under hela hyresperioden samt alltjämt betalar för detta. Det är tvistigt mellan parterna om Föreningen har haft rätt att ta ut fastighetsskatt, indextillägg samt moms.","paragraph_id":"para_8"},{"text":"YRKANDEN OCH INSTÄLLNING","paragraph_id":"para_9"},{"text":"Huvudkäromål","paragraph_id":"para_10"},{"text":"Föreningen har yrkat att Staden ska förpliktas att genast avflytta från lokalerna med avtalsnummer 5204-9007 och 5204-9011 i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med adress Slättgårdsvägen 99 samt Slättgårdsvägen 101 i Stockholm.","paragraph_id":"para_11"},{"text":"Staden har bestritt yrkandet.","paragraph_id":"para_12"},{"text":"Genkäromål","paragraph_id":"para_13"},{"text":"Staden har yrkat att Föreningen ska förpliktas att till Staden utge:","paragraph_id":"para_14"},{"text":"1. ett belopp om 829 918 kronor avseende felaktigt debiterade hyrestillägg, jämte ränta - - -,","paragraph_id":"para_15"},{"text":"2. ett belopp om 118 947 kronor avseende felaktigt debiterade hyrestillägg för perioden 1 april 2017-31 mars 2018 jämte ränta - - -,","paragraph_id":"para_16"},{"text":"3. ett belopp om 1 707 479 kronor avseende felaktigt debiterad moms, jämte ränta - - -, samt","paragraph_id":"para_17"},{"text":"4. ett belopp om 229 737 kronor avseende felaktigt debiterad moms för perioden 1 april 2017-31 mars 2018 jämte ränta - - -.","paragraph_id":"para_18"},{"text":"Föreningen har bestritt yrkandena, men vitsordat de av Staden yrkade beloppen - - -.","paragraph_id":"para_19"},{"text":"GRUNDER","paragraph_id":"para_20"},{"text":"Huvudkäromål","paragraph_id":"para_21"},{"text":"Föreningen","paragraph_id":"para_22"},{"text":"Föreningen har sagt upp Stadens lokaler för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Parterna har inte träffat någon uppgörelse om nya villkor för en förlängning av hyresförhållandena, varför hyresförhållandena har upphört. Staden är därmed skyldig att avflytta från lokalerna.","paragraph_id":"para_23"},{"text":"Föreningen bestrider vidare att de båda hyresavtalen har förlängts på oförändrade villkor genom att uppsägning skett felaktigt eller genom en accept i form av betalning till Föreningen.","paragraph_id":"para_24"},{"text":"Staden","paragraph_id":"para_25"},{"text":"I första hand åberopar Staden som grund för sin inställning att Föreningen inte sagt upp de blockförhyrda bostadslägenheterna på rätt sätt. Varken hyresavtalen eller hyresförhållandena har därför upphört, utan de har istället förlängts på oförändrade villkor.","paragraph_id":"para_26"},{"text":"I andra hand åberopar Staden (om tingsrätten finner att lägenheterna har sagts upp korrekt av Föreningen) att Staden accepterat anbud från Föreningen om fortsatt förhyrning genom att acceptera förlängning av respektive hyresförhållande på oförändrade villkor. Stadens accept skedde genom att betalnin …","paragraph_id":"para_27"},{"text":"Genkäromål","paragraph_id":"para_28"},{"text":"Staden","paragraph_id":"para_29"},{"text":"Föreningen, som är hyresvärd, har i strid med hyreslagen och utan något godkännande från hyresnämnden debiterat Staden dels ersättning för fastighetsskatt, dels ett indexerat tillägg till hyran, under perioden 1 oktober 2009 till och med 31 mars 2017.","paragraph_id":"para_30"},{"text":"Föreningen har tillämpat hyresvillkor som är ogiltiga. Erlagda betalningar ska därför återbetalas.","paragraph_id":"para_31"},{"text":"Föreningen har även under hela hyresförhållandet debiterat Staden 25 procent moms på hela hyresbeloppet. Då i vart fall den övervägande delen av ytorna i hyresobjekten hyrs ut som stadigvarande bostad saknas det förutsättning för Föreningen att ta ut sådan moms. - - -.","paragraph_id":"para_32"},{"text":"Föreningen","paragraph_id":"para_33"},{"text":"Staden har från och med september 2009 förhyrt två lokaler i Föreningens hus. Parterna har tecknat hyresavtal på Fastighetsägarnas formulär för lokaler och parterna har sedan september 2009 tillämpat de hyresvillkor som är sedvanliga för lokalhyra. Sedan hyresavtalen ingåtts har Staden utöver hyran erlagt indextillägg, fastighetsskatt och moms.","paragraph_id":"para_34"},{"text":"Staden måste ha insett, eller borde i vart fall ha insett, att Föreningens uppfattning sedan 2009 varit att förhyrningen utgjort lokalhyra. Staden har inte upplyst Föreningen om att dess uppfattning om förhyrningen avviker från Föreningens.","paragraph_id":"para_35"},{"text":"Föreningen är frivilligt skattskyldig för moms vid uthyrning av lokaler efter en ansökan till Skatteverket när Föreningen bildades år 2009. - - -.","paragraph_id":"para_36"},{"text":"Under alla förhållanden har Staden inte drabbats av ekonomisk skada genom att erlägga moms vid betalning till Föreningen. Staden äger möjlighet att få tillbaka moms på hyra för lokaler för särskilt boende. Momsen utgör inte heller en intäkt i Föreningen eftersom den redovisats till Skatteverket.","paragraph_id":"para_37"},{"text":"PARTERNAS UTVECKLING AV TALAN","paragraph_id":"para_38"},{"text":"Föreningen","paragraph_id":"para_39"},{"text":"Avtalen är hyresavtal för lokaler och uppsägningen är giltig","paragraph_id":"para_40"},{"text":"Partsavsikten och parternas handlande.","paragraph_id":"para_41"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_42"},{"text":"Det bestrids att partsviljan vid ingåendet av hyresavtalen varit att förhyrningen avsåg bostäder. När Föreningen trädde in som hyresvärd var avsikten från Föreningens sida att ingå hyresavtal för lokaler.","paragraph_id":"para_43"},{"text":"De båda hyresavtalen är tecknade på Fastighetsägarna Sveriges blankett för hyreslokaler, formulär nr 12B. Sedvanliga hyresvillkor för lokalhyra är avtalade mellan parterna och har tillämpats alltsedan 2009. Staden har inte vid något tillfälle under hyresförhållandena gjort gällande att Föreningen fö …","paragraph_id":"para_44"},{"text":"Staden har hänskjutit de båda uppsägningarna för medling till hyresnämnden och fört diskussioner med Föreningen om de begärda villkoren fram till dess att Staden insåg att Föreningen inte accepterar några andra villkor än de som erbjöds i uppsägningarna. Det var först sent i april 2016 som Staden för första gången påstod att förhyrningarna utgjorde blockhyra och att uppsägningarna därmed skulle vara utan verkan.","paragraph_id":"para_45"},{"text":"Boendet är av institutionellt slag.","paragraph_id":"para_46"},{"text":"Förhyrningarna har avsett gruppbostäder enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). I lokalerna bedriver Stockholms stad således social verksamhet av institutionell natur för personer som omfattas av personkrets 1 (utvecklingsstörning, autism eller autismliknande tillstånd).","paragraph_id":"para_47"},{"text":"Gruppbostaden är byggd med egna rum/lägenheter för brukarna. Det finns bemanning dygnet runt med sovande jour eller vaken nattpersonal och gemensamhetsutrymmen.","paragraph_id":"para_48"},{"text":"Det är således inte fråga om något självständigt boende, utan istället ett omsorgsboende av institutionellt slag inom ramen för Stockholms stads omsorgsverksamhet, varför förhyrningarna får anses avse lokaler.","paragraph_id":"para_49"},{"text":"Lokalernas yta. - - - Eftersom det inte har skett någon förändring av hyresobjekten eller dess utformning gör Föreningen gällande att varken bostadsdelen eller gemensamhetsutrymmena skiljer sig från vad parterna tidigare benämnt allmänna utrymmen och således består av en gemensamhetsdel, personalutrymmen samt tvättstuga, och alltjämt","paragraph_id":"para_50"},{"text":"uppgår till 42 procent av lokalernas respektive yta. - - -.","paragraph_id":"para_51"},{"text":"Hyresavtalen har inte förlängts på oförändrade villkor","paragraph_id":"para_52"},{"text":"Hyresavtalen har inte förlängts på oförändrade villkor genom att Staden erlagt hyra enligt avier för perioden 1 oktober 2016 till och med 31 december 2016. Alltsedan Föreningens möte med Stadens G.O. och H.Ö. den 22 februari 2016 har Staden haft kännedom om att de i uppsägningen erbjudna villkoren ä …","paragraph_id":"para_53"},{"text":"Staden är skyldig att erlägga ersättning till Föreningen för det olovliga nyttjandet av lokalerna. Ersättningen motsvarar vad hyran för lokalerna uppgår till. I skrivelse av den 11 oktober 2016 har Staden informerats om att alla betalningar som erläggs till Föreningen tas emot såsom skadestånd för det olovliga nyttjandet av lokalerna. Erläggandet av betalningar till Föreningen utgör således inte en accept av att hyresförhållandena förlängts på oförändrade villkor.","paragraph_id":"para_54"},{"text":"Staden","paragraph_id":"para_55"},{"text":"De aktuella hyresförhållandena utgör blockhyresavtal","paragraph_id":"para_56"},{"text":"Partsavsikten och parternas handlande.","paragraph_id":"para_57"},{"text":"Stadens förhyrning av de aktuella lägenheterna går tillbaka till de ursprungliga hyresavtal som tecknades mellan den dåvarande hyresvärden AB Svenska Bostäder och den dåvarande hyresgästen Stockholms läns landsting. Hyresförhållandena inleddes i samband med att husen inom fastigheten uppfördes i slutet av 1980-talet.","paragraph_id":"para_58"},{"text":"Redan när husen byggdes var avsikten att använda ytan som bostadslägenheter. Av de ursprungliga hyresavtalen framgår att syftet med uthyrningen var att lägenheten skulle användas som \"gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymme\". I …","paragraph_id":"para_59"},{"text":"Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, utgör avtalet enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen ett blockhyresavtal. Det är så de aktuella lägenheterna har använts i praktiken. Staden har tecknat enskilda hyr …","paragraph_id":"para_60"},{"text":"Stadens användning av lokalerna och de boendes användning av bostadslägenheterna förändrades inte när de nya avtalen tecknades 2008/2009. Dessa avtal upprättades av hyresvärden AB Svenska Bostäder i anslutning till att bolaget skulle överlåta tomträtten där byggnaderna är belägna till den nybildade …","paragraph_id":"para_61"},{"text":"Boendet är inte av institutionellt slag.","paragraph_id":"para_62"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_63"},{"text":"De boende är personer med funktionsnedsättning, men det är inte fysiska problem som gör att de behöver boendet och lägenheterna är inte inredda för vård. De boende har rätt att disponera de gemensamma ytorna enligt de hyresavtal som Staden har med dem. Lägenheterna är ettor med tillhörande kök/pentr …","paragraph_id":"para_64"},{"text":"Det är inte fråga om något tillfälligt korttidsboende där \"patienter\" läggs in för kortare tider. Lägenheterna är utformade som helt vanliga hyreslägenheter med egen ingång ifrån en helt vanlig trappuppgång. De boende har egna nycklar till porten och till de egna lägenheterna, de har egen brevlåda f …","paragraph_id":"para_65"},{"text":"Därmed är det ca 7 procent av de totalt 372 kvm som är \"lokalyta\" och resterande 93 procent är bostadslägenheter, gemensamhetsytor eller trappuppgång. Även om man skulle räkna med hela gemensamhetslokalens 80 kvm utgör det knappt 22 procent av den totala ytan. Härav framgår att bostadslägenhetsinslaget är det helt dominerande, oavsett hur man räknar.","paragraph_id":"para_66"},{"text":"Uppsägningen är ogiltig och hyresavtalen har förlängts på oförändrade villkor","paragraph_id":"para_67"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_68"},{"text":"Enligt Stadens förmenande måste Föreningen, för att kunna ändra villkoren i respektive hyresförhållande, begära villkorsändring på sätt som gäller för bostäder och, om parterna inte kunde enas om nya villkor, hänskjuta villkorstvisten till hyresnämnden i Stockholm för att fastställa nya hyresvillkor …","paragraph_id":"para_69"},{"text":"Den 9 september 2016 aviserade Föreningen Staden för en ny hyresperiod oktober-december 2016, dvs. efter att den ursprungliga hyresperioden hade löpt ut. - - -. Fakturorna betalades rättidigt av Staden innan Föreningen skickade sin nya skrivelse den 11 oktober 2016. Staden vidhåller att ett nytt hyr …","paragraph_id":"para_70"},{"text":"Hyresavtalen har således förlängts på oförändrade villkor till den 30 september 2019.","paragraph_id":"para_71"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_72"},{"text":"UTREDNINGEN","paragraph_id":"para_73"},{"text":"På Föreningens begäran har vittnesförhör hållits med tidigare styrelseledamoten B.H. På Stadens begäran har vittnesförhör hållits med enhetschefen C.B. Båda parterna har åberopat viss skriftlig bevisning. På Stadens begäran har rätten även hållit syn på gruppboendet.","paragraph_id":"para_74"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_75"},{"text":"Huvudkäromålet","paragraph_id":"para_76"},{"text":"Tingsrätten har kommit fram till att Föreningens talan ska bifallas och Staden därmed förpliktas att omedelbart avflytta från de aktuella lokalerna. Skälen för det är följande.","paragraph_id":"para_77"},{"text":"Utgör parternas avtal lokalhyresavtal eller bostadshyresavtal?","paragraph_id":"para_78"},{"text":"Rättsliga utgångspunkter för tingsrättens prövning. Hyresavtal kan avse antingen bostad eller lokal. Av 12 kap. 1 § tredje stycket JB (hyreslagen) följer att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, medan med lokal avses ann …","paragraph_id":"para_79"},{"text":"Eftersom reglerna om bostadshyra utgör en tvingande lagstiftning till skydd för hyresgästen kan inte parterna fritt bestämma om ett hyresavtal ska klassificeras som bostadshyra eller lokalhyra. Vid tolkningen av om ett hyresförhållande utgör bostadshyra eller lokalhyra är avgörande för klassificerin …","paragraph_id":"para_80"},{"text":"Gränsdragningen mellan lokalhyra och bostadshyra där flera lägenheter upplåtits har behandlats i en rad avgöranden. I ett avgörande från Bostadsdomstolen (RBD 5:93) hade ett landsting hyrt en lägenhet där fyra-fem personer med intellektuell funktionsnedsättning bodde. Med hänsyn till bl.a. att avtal …","paragraph_id":"para_81"},{"text":"Bedömningen i detta fall. Tingsrätten konstaterar inledningsvis att parterna är ense om att syftet med upplåtelsen är, och allt sedan de ursprungliga hyresavtalen ingicks har varit, att Staden ska vidareuthyra lägenheterna till personer med funktionsnedsättning. Att de senast gällande hyresavtalen, …","paragraph_id":"para_82"},{"text":"De omständigheter i målet som talar för att det är fråga om självständiga boenden är framför allt att merparten av de uthyrda ytorna utgör separata lägenheter, med badrum och kokvrå, som respektive innehavare själv inrett och förfogar över nycklar till. Det har även framkommit att flera av de boende …","paragraph_id":"para_83"},{"text":"Till de omständigheter som talar för att det är fråga om ett institutionellt boende hör i huvudsak följande. Det finns personal på plats dygnet runt, och dessa har egna kontor i utrymmen som ligger i direkt anslutning till gemensamhetsutrymmena. Vad gäller bemanningen finns personal på plats dygnet …","paragraph_id":"para_84"},{"text":"Beträffande personalens roll på boendet har framkommit att personalen ger stöd åt och servar de boende genom att bl.a. hjälpa till att laga mat, handla och tvätta, och genom att hjälpa till med morgonrutiner som att ordna frukost och packa väskorna. På helgerna hjälper personalen till att ordna akti …","paragraph_id":"para_85"},{"text":"Vad gäller de gemensamhetsytor som finns utgör själva existensen av dessa förvisso inte att boendet har en institutionell karaktär. Av betydelse är däremot vad som framkommit om hur dessa ytor utnyttjats. Det är utrett att de boende ofta lagar mat och äter tillsammans i gemensamhetsutrymmena. Till d …","paragraph_id":"para_86"},{"text":"Med beaktande av angivna omständigheter bedömer tingsrätten att gruppboendet har en klar institutionell karaktär. Det är alltså inte fråga om något självständigt boende. Med hänsyn till detta och vad som i övrigt framkommit i målet, bl.a. gällande avtalsvillkoren, finner tingsrätten att hyresförhållandet är att klassificera som lokalhyresavtal. Föreningens uppsägning av hyresavtalen har därmed skett på korrekt sätt.","paragraph_id":"para_87"},{"text":"Har nya hyresavtal träffats?","paragraph_id":"para_88"},{"text":"Staden har i andra hand gjort gällande att hyresavtalen förlängts på oförändrade villkor genom att Staden erlagt betalning för utställda fakturor avseende perioden 1 oktober 2016-31 december 2016. Tingsrätten gör följande bedömning.","paragraph_id":"para_89"},{"text":"Hur ett hyresavtal ingås regleras inte särskilt i hyreslagen, utan följer istället vad som gäller enligt avtalslagen och allmänna avtalsrättsliga principer. Detta innebär att ett hyresavtal, liksom avtal i allmänhet, kan ingås formlöst. Ett exempel på detta är att avtal ingås genom parternas agerand …","paragraph_id":"para_90"},{"text":"I det aktuella fallet har Staden endast erlagt hyresbetalning för en faktura (per hyresobjekt) som utställts efter hyresavtalets upphörande. Kort efter denna betalning, den 11 oktober 2016, har Föreningen gjort klart för Staden att denna betalning, liksom framtida betalningar, kommer att betraktas s …","paragraph_id":"para_91"},{"text":"Genkäromålet","paragraph_id":"para_92"},{"text":"Tingsrätten har kommit fram till att Stadens talan ska ogillas. Skälen till det är följande.","paragraph_id":"para_93"},{"text":"Indexerade hyrestillägg och fastighetsskatt","paragraph_id":"para_94"},{"text":"Stadens genkäromål har, såvitt gäller yrkandena om ersättning för erlagda hyrestillägg i form av indexerade tillägg och fastighetsskatt, grundats på att parternas hyresavtal varit att se som ett bostadshyresavtal och att avtalsvillkoren om indexerad hyra och påförande av fastighetsskatt stått i strid med tvingande lagstiftning. Eftersom tingsrätten i huvudkäromålet kommit fram till att det varit fråga om lokalhyra ska Stadens genkäromål i denna del ogillas.","paragraph_id":"para_95"},{"text":"Moms","paragraph_id":"para_96"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_97"},{"text":"Vad gäller bedömningen av om de uthyrda ytorna i skatterättslig mening utgör stadigvarande boende ska hänsyn tas till såväl byggnadens karaktär som byggnadens användning. Tingsrätten har i huvudkäromålet kommit fram till att hyresförhållandet avsett lokalhyra, eftersom det varit fråga om en omsorgsv …","paragraph_id":"para_98"},{"text":"Föreningen har presenterat anmälan och registerutdrag till stöd för att den alltsedan 2009 varit frivilligt skattskyldig för moms. Av anmälan framgår bl.a. att Föreningen ansökt om registrering för moms, och att Föreningen förvärvat fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med verksamhetslokal som omfattas av skattskyldighet för moms.","paragraph_id":"para_99"},{"text":"Tillträdesdag för fastigheten har i anmälan angetts till den 16 september 2009. Av registerutdraget framgår att Föreningen registrerats som skattskyldig för moms från och med detta datum. Genom detta anser tingsrätten att Föreningen visat att det funnits beslut om frivillig skattskyldighet. För tide …","paragraph_id":"para_100"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_101"},{"text":"1. Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltning förpliktas att genast avflytta från lokalerna med avtalsnummer 5204-9007 och 5204-9011 i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med adress Slättgårdsvägen 99 samt Slättgårdsvägen 101 i Stockholm.","paragraph_id":"para_102"},{"text":"2. Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltnings yrkanden ogillas.","paragraph_id":"para_103"},{"text":"Svea hovrätt","paragraph_id":"para_104"},{"text":"Stockholms stad överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Bostadsrättsföreningen Gulddragarens käromål och bifalla stadens genkäromål.","paragraph_id":"para_105"},{"text":"Föreningen motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.","paragraph_id":"para_106"},{"text":"Hovrätten (hovrättsråden Jens Wieslander och Henrik Matz, referent, samt tf. hovrättsassessorerna Mattias Karlsson och Alexandra Adler) anförde i dom den 10 maj 2019 följande.","paragraph_id":"para_107"},{"text":"HOVRÄTTENS DOMSKÄL","paragraph_id":"para_108"},{"text":"Parternas talan och utredningen i hovrätten","paragraph_id":"para_109"},{"text":"Parterna har åberopat samma grunder och utvecklat talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten. Utredningen är densamma som i tingsrätten.","paragraph_id":"para_110"},{"text":"Bakgrund till tvisten","paragraph_id":"para_111"},{"text":"- - -","paragraph_id":"para_112"},{"text":"Frågan om hyresavtalet avser bostad eller lokal","paragraph_id":"para_113"},{"text":"Grundfrågan när det gäller prövningen av föreningens käromål och stadens genkäromål är om hyresförhållandet ska betraktas som förhyrning av bostadslägenhet eller förhyrning av lokal. Föreningen hävdar att hyresobjektet är en lokal, medan staden anser att det rör sig om bostadslägenheter.","paragraph_id":"para_114"},{"text":"Ett hyresavtal avser antingen en bostad eller en lokal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, medan med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (se 12 kap. 1 § tredje stycket JB).","paragraph_id":"para_115"},{"text":"I förarbetena till 12 kap. 1 § JB behandlas s.k. blandade upplåtelser, dvs. upplåtelser av lägenheter för såväl bostad som annat ändamål. Som exempel nämns läkare, tandläkare, advokater och vissa hantverkare, som kan driva näringsverksamhet i en lägenhet som samtidigt fungerar som bostad för rörelse …","paragraph_id":"para_116"},{"text":"Den omständigheten att hyresavtalen benämns lokalhyresavtal liksom förekomsten av vissa villkor som är typiska för lokalhyra, bl.a. en indexklausul, talar enligt hovrättens mening i och för sig med viss styrka för att parterna avsett att det i detta fall ska röra sig om just lokalhyra. Hyresförhållandet har också bestått under förhållandevis lång tid utan att någon av de inblandade parterna har uttryckt någon avvikande uppfattning i frågan om vad som har avtalats mellan dem.","paragraph_id":"para_117"},{"text":"Som tingsrätten har framhållit utgör emellertid de tvingande reglerna om bostadshyra en lagstiftning som syftar till att skydda de boende och det är därför inte avgörande hur parterna har rubricerat avtalet. Av betydelse är framför allt det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits. Även vad parte …","paragraph_id":"para_118"},{"text":"Parterna är överens om att syftet med upplåtelsen är att staden som hyresgäst i sin tur ska hyra ut lägenheterna som ingår i det upplåtna hyresobjektet till personer med funktionsnedsättning inom ramen för ett omsorgsboende.","paragraph_id":"para_119"},{"text":"Vid den närmare bedömningen av parternas ändamål med upplåtelsen är graden av institutionaliserat boende en viktig omständighet. I rättspraxis finns flera exempel på gränsdragningen mellan bostadshyra och lokalhyra när det har rört sig om olika former av grupp- eller omsorgsboenden (se bl.a. de rätt …","paragraph_id":"para_120"},{"text":"De omständigheter som talar för att det i detta fall är fråga om bostadslägenheter är flera. Den stora merparten av de uthyrda ytorna utgör separata lägenheter med badrum och kokvrå, som respektive innehavare själv har inrett och har nycklar till. Det rör sig om permanent boende och flera av hyresgä …","paragraph_id":"para_121"},{"text":"Av viss betydelse är även att kommunen hyr lägenheterna med stöd av beslut om insatser enligt lagen (1993:387) om stöd och service för vissa funktionshindrade. Syftet med verksamhet som bedrivs enligt den lagen är att främja likhet i levnadsvillkor och full delaktighet i samhällslivet för de personer som omfattas av lagen. Målet ska vara att den enskilde får möjlighet att leva som andra (se 5 § och prop. 1992/93:159 s. 83).","paragraph_id":"para_122"},{"text":"Det sagda innebär enligt hovrättens mening sammantaget att lägenheterna är upplåtna för att till en inte oväsentlig del användas som bostäder. Hyresavtalen avser således bostadslägenheter och uppsägningen från föreningens sida har därmed inte skett på ett korrekt sätt och är utan verkan.","paragraph_id":"para_123"},{"text":"Föreningens käromål ska sammanfattningsvis ogillas. Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.","paragraph_id":"para_124"},{"text":"Genkäromålet","paragraph_id":"para_125"},{"text":"Med hänsyn till att käromålet ska ogillas ska föreningen som utgångspunkt betala tillbaka de belopp i form av fastighetsskatt och indextillägg som har tagits ut av staden utan att föreningen har haft rätt till det. Vad föreningen anfört till stöd för sitt bestridande leder inte till någon annan slutsats.","paragraph_id":"para_126"},{"text":"När det gäller begärd ersättning för erlagd mervärdesskatt har föreningen invänt att staden inte har lidit någon ekonomisk skada och därför inte är berättigad att få något tillbaka. Att staden kan få in mervärdesskatt från lokaler som hyrs ut för särskilt boende är enligt hovrättens bedömning en annan sak och medför inte att den mervärdesskatt som staden har betalat till föreningen utan grund inte ska återbetalas (se NJA 2015 s. 1072, särskilt punkten 20).","paragraph_id":"para_127"},{"text":"Föreningen ska därför förpliktas att till staden betala tillbaka yrkade belopp, som är vitsordade både till sin storlek och när det gäller sättet att beräkna räntan. Stadens genkäromål ska därför bifallas. Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.","paragraph_id":"para_128"},{"text":"HOVRÄTTENS DOMSLUT","paragraph_id":"para_129"},{"text":"1. Hovrätten ändrar, med upphävande av punkterna 1-3 i tingsrättens domslut, tingsrättens dom på följande sätt.","paragraph_id":"para_130"},{"text":"a) Bostadsrättsföreningen Gulddragarens käromål ogillas.","paragraph_id":"para_131"},{"text":"b)","paragraph_id":"para_132"},{"text":"Bostadsrättsföreningen Gulddragaren ska till Stockholms stad betala","paragraph_id":"para_133"},{"text":"-","paragraph_id":"para_134"},{"text":"829 918 kr jämte ränta - - -,","paragraph_id":"para_135"},{"text":"-","paragraph_id":"para_136"},{"text":"118 947 kr jämte ränta - - -,","paragraph_id":"para_137"},{"text":"-","paragraph_id":"para_138"},{"text":"1 707 479 kr jämte ränta - - -, och","paragraph_id":"para_139"},{"text":"-","paragraph_id":"para_140"},{"text":"229 737 kr jämte ränta - - -.","paragraph_id":"para_141"},{"text":"Högsta domstolen","paragraph_id":"para_142"},{"text":"Bostadsrättsföreningen Gulddragaren (Föreningen) överklagade och yrkade att HD skulle förplikta Stockholms stad (Staden) att genast avflytta från lokalerna i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28.","paragraph_id":"para_143"},{"text":"Föreningen yrkade vidare att Stadens genkäromål skulle ogillas i dess helhet.","paragraph_id":"para_144"},{"text":"Staden motsatte sig ändring av hovrättens dom.","paragraph_id":"para_145"},{"text":"HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om parternas avtal avsåg hyresavtal för bostadsrättslägenheter eller lokal. HD vilandeförklarade frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt.","paragraph_id":"para_146"},{"text":"Målet avgjordes efter föredragning.","paragraph_id":"para_147"},{"text":"Föredraganden, justitiesekreteraren Robert Lind, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.","paragraph_id":"para_148"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_149"},{"text":"Bakgrund","paragraph_id":"para_150"},{"text":"Punkterna 1-6 motsvarar i huvudsak punkterna 1-7 i HD:s dom.","paragraph_id":"para_151"},{"text":"Den rättsliga regleringen om hyresupplåtelser enligt 12 kap. JB","paragraph_id":"para_152"},{"text":"Punkterna 7-8 motsvarar i huvudsak punkterna 8-9 i HD:s dom.","paragraph_id":"para_153"},{"text":"9. Utgångspunkten för bestämmelserna i 12 kap. JB är att hyresvärden i egenskap av fastighetsägare hyr ut en lägenhet till en hyresgäst. Det finns dock situationer då fastighetsägaren och hyresvärden inte är densamme. Ett exempel är när en hyresgäst hyr ett antal lägenheter för att hyra ut dem i andra hand. Bestämmelser om denna situation, kallad blockhyresavtal, finns i 12 kap. 1 § sjätte stycket.","paragraph_id":"para_154"},{"text":"10. Enligt bestämmelsen gäller beträffande bostadslägenheter i ett blockuthyrningsavtal att parterna, om hyresnämnden gett sitt godkännande, kan avtala om förbehåll som avviker från lagen så länge de inte står i strid med reglerna om lokalhyra och inte avser rätten till förlängning eller grunderna f …","paragraph_id":"para_155"},{"text":"11. Ett blockuthyrningsavtal innebär således att lokalhyresregler i stor utsträckning skulle kunna göras tillämpliga på upplåtelse av bostadslägenheter. Det är dock inte fråga om ett lokalhyresavtal i sådana fall, utan bostadshyresavtal varvid hyresgästens besittningsskydd fortfarande gäller som för …","paragraph_id":"para_156"},{"text":"Bedömningen i detta fall","paragraph_id":"para_157"},{"text":"12. Staden har i första hand till grund för sitt bestridande av käromålet gjort gällande att parterna har träffat ett blockhyresavtal. Som framgått kräver emellertid förbehåll enligt 12. kap. 1 § sjätte stycket godkännande av hyresnämnden för att gälla. Något sådant godkännande finns inte, varför avtalet inte kan anses vara ett blockhyresavtal. Bedömningen av avtalet måste därför göras enligt 12 kap. 1 § tredje stycket.","paragraph_id":"para_158"},{"text":"13. Avtalen har benämnts lokalhyresavtal och innehåller bl.a. en index-klausul som är typisk för lokalhyra. Detta talar för att avtalen avser just lokalhyra. Staden har inte heller uttryckt någon invändning mot avtalen eller hur de har tillämpats förrän denna tvist uppstod. Det kan dock framhållas a …","paragraph_id":"para_159"},{"text":"14. Som såväl tingsrätten som hovrätten har framhållit utgör reglerna om bostadshyra en lagstiftning som syftar till att skydda de boende och det är därför inte avgörande hur parterna har rubricerat avtalet. Framförallt är det ändamålet för vilket lägenheten har upplåtits som är av betydelse.","paragraph_id":"para_160"},{"text":"15. Parterna är i målet överens om att syftet med upplåtelsen är att staden som hyresgäst i sin tur ska hyra ut lägenheterna som ingår i de två hyresobjekten till personer med funktionsnedsättning inom ramen för ett omsorgsboende.","paragraph_id":"para_161"},{"text":"16. Det finns i och för sig personal tillgänglig dygnet runt. Emellertid förekommer ingen dagverksamhet på boendet. Lägenheterna är disponerade som självständiga enheter, möblerade av andrahandshyresgästerna och många av dessa har bott där lång tid och avser fortsätta bo där. Bostadsinslaget kan därför inte anses utgöra en oväsentlig del av upplåtelsen. Avtalet mellan parterna utgör således ett hyresavtal avseende bostadslägenheter.","paragraph_id":"para_162"},{"text":"17. Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd avseende målet i övrigt. Hovrättens domslut ska således stå fast - - -.","paragraph_id":"para_163"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_164"},{"text":"HD förklarar att avtalet mellan Bostadsrättsföreningen Gulddragaren som hyresvärd och Stockholms stad som hyresgäst avser hyresavtal för bostadslägenhet.","paragraph_id":"para_165"},{"text":"HD beviljar inte prövningstillstånd avseende målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.","paragraph_id":"para_166"},{"text":"HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Johnny Herre, referent, Agneta Bäcklund, Svante O. Johansson och Johan Danelius) meddelade den 11 september 2020 följande dom.","paragraph_id":"para_167"},{"text":"DOMSKÄL","paragraph_id":"para_168"},{"text":"Bakgrund","paragraph_id":"para_169"},{"text":"Inledning","paragraph_id":"para_170"},{"text":"1. Staden, Hägersten-Liljeholmens stadsdelsnämnd - numera Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd - har enligt två avtal av Föreningen sedan 2009 hyrt lägenheter för s.k. omsorgsboende i Föreningens hus. Staden (ursprungligen dock Stockholms läns landstings fastighetsnämnd) hyrde dessförinnan lägenheterna a …","paragraph_id":"para_171"},{"text":"2. Varje hyresobjekt uppgår till 372 kvm och omfattar sex separata lägenheter om vardera cirka 40 kvm, bestående av ett rum med tillhörande badrum och kokvrå (pentry), samt en större lägenhet med kök. Den större lägenheten om cirka 80 kvm utnyttjades som gemensamma utrymmen samt som personalutrymme.","paragraph_id":"para_172"},{"text":"3. Staden har i sin tur alltsedan 1990 hyrt ut merparten av ytorna till personer med funktionshinder genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende.","paragraph_id":"para_173"},{"text":"4. Föreningen sade upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Parterna är i första hand oense i frågan om Föreningen har haft rätt att säga upp avtalen på det sätt som skett och i andra hand om avtalen har förlängts på oförändrade villkor.","paragraph_id":"para_174"},{"text":"5. Föreningen väckte talan vid tingsrätten och yrkade att Staden skulle förpliktas att genast avflytta från objekten. Staden bestred Föreningens talan och yrkade i genstämning att Föreningen skulle förpliktas utge ersättning för felaktigt debiterade hyrestillägg och mervärdesskatt.","paragraph_id":"para_175"},{"text":"6. Tingsrätten biföll käromålet och ogillade genkäromålet. Hovrätten har ogillat käromålet och bifallit genkäromålet.","paragraph_id":"para_176"},{"text":"Frågan i HD","paragraph_id":"para_177"},{"text":"7. HD har beviljat prövningstillstånd beträffande frågan om parternas avtal avser hyresavtal för bostadslägenhet eller lokal. HD har förklarat frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.","paragraph_id":"para_178"},{"text":"Den rättsliga regleringen om hyresupplåtelser enligt 12 kap. JB","paragraph_id":"para_179"},{"text":"Inledning","paragraph_id":"para_180"},{"text":"8. I 12 kap. JB finns bestämmelser om hyra. Med hyra avses enligt 1 § första stycket upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning. För att det ska vara fråga om ett hyresavtal krävs att hyran inte är av underordnad betydelse (jfr NJA 1971 s. 129).","paragraph_id":"para_181"},{"text":"9. Lagen reglerar två typer av lägenheter, bostadslägenhet och lokal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. (Se 1 § tredje stycket.) Reglerna för bostadslägenheter och för lokaler skiljer sig åt i väsentliga delar, bl.a. i fråga om besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresförhållandet (se 46 § respektive 57 §).","paragraph_id":"para_182"},{"text":"10. I 1 § sjätte stycket regleras s.k. blockuthyrning. Med detta avses att hyresavtalet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen gäller minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt. Reglerna tillskapades sedan det konstaterats att d …","paragraph_id":"para_183"},{"text":"11. Vid blockuthyrning får parterna avtala om förbehåll som strider mot reglerna för bostadslägenheter. För att ett förbehåll ska vara giltigt krävs att det godkänts av hyresnämnden. Utan ett sådant godkännande är avtalet mellan parterna i sig giltigt men de tvingande reglerna för bostadshyra ska i …","paragraph_id":"para_184"},{"text":"12. Regleringen om blockuthyrning är direkt tillämplig när hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen omfattar tre eller fler bostadslägenheter och enbart bostadslägenheter. Vilka regler som ska tillämpas när hyresavtalet avser också lokaler, eller när avtalet inte bara syftar t …","paragraph_id":"para_185"},{"text":"Tillämpliga regler vid kombinerad upplåtelse som avser en lägenhet","paragraph_id":"para_186"},{"text":"13. Vid kombinerade upplåtelser av en lägenhet följer av 1 § tredje stycket att reglerna för bostadslägenheter ska tillämpas när lägenheten upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad.","paragraph_id":"para_187"},{"text":"14. Avgörande för frågan om upplåtelsen avser bostadslägenhet eller lokal är det avtalade ändamålet. Detta kan framgå uttryckligen av avtalet eller vara underförstått mellan parterna. Hyreskontraktets utformning är inte avgörande; det utslagsgivande är i stället vad parterna avsåg vid avtalets ingåe …","paragraph_id":"para_188"},{"text":"15. Utgångspunkten bör därvid vara hur en förnuftig person i samma situation som parterna hade uppfattat ändamålet med uthyrningen. Hänsyn får här tas till alla tolkningsdata av betydelse, främst av objektiv karaktär, som kan klargöra vad parterna vid avtalets ingående avtalade om för ändamål med ut …","paragraph_id":"para_189"},{"text":"16. Ingen av de nu nämnda faktorerna är nödvändigtvis avgörande för avtalstolkningen. Vad som exempelvis anges om ändamålet i kontraktet blir inte avgörande, om det av övriga omständigheter framgår att det uppgivna ändamålet inte motsvaras av vad parterna faktiskt avsåg att lägenheten skulle använda …","paragraph_id":"para_190"},{"text":"17. Att lägenheten är inrättad på ett sätt som är typiskt för en bostadslägenhet talar för att upplåtelsen avser bostadsändamål (jfr RBD 32:80). Bostadsinslagets betydelse kan inte bedömas enbart genom en jämförelse mellan hur stor del som upplåtits för bostadsändamål respektive lokaländamål. Det so …","paragraph_id":"para_191"},{"text":"18. När uthyrning sker för viss verksamhet har dess art betydelse för bedömningen, jfr t.ex. rättsfallet RBD 5:93. I det avgörandet hade en privat hyresvärd och ett landsting tecknat avtal om att lägenheten också fortsättningsvis skulle vara bostad åt fyra till fem funktionshindrade personer för vil …","paragraph_id":"para_192"},{"text":"Tillämpliga regler vid kombinerad upplåtelse som avser flera lägenheter","paragraph_id":"para_193"},{"text":"19. Det är inte ovanligt att hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen avser flera lägenheter med olika eller kombinerad användning. Avtalen kan här anges avse flera lägenheter men också uttryckligen avse bara en lokal, som i sin tur kan delas upp i ett antal bostadslägenheter och andra lägenh …","paragraph_id":"para_194"},{"text":"20. Den nu aktuella typen av hyresavtal är vanligt förekommande när staten, en region eller en kommun är förstahandshyresgäst och bostadslägenheterna ska hyras ut i andra hand till exempelvis asylsökande, personer som får stöd i form av insatser enligt lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade eller personer inom äldreomsorgen som bereds särskilt boende och som får tillgång till service och omvårdnad dygnet runt eller delar av dygnet.","paragraph_id":"para_195"},{"text":"21. När upplåtelsen i andra hand avser mer än tre bostadslägenheter, dvs. lägenheter som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, står det parterna fritt att avtala att hyresavtalet mellan fastighetsägare och förstahandshyresgäst ska anses avse bostadslägenheter. …","paragraph_id":"para_196"},{"text":"22. När parterna i avtalet angett att reglerna om lokaler ska vara tillämpliga kan de tvingande reglerna om bostadslägenhet ändå bli tillämpliga, om det genom tolkning av parternas avtal följer att en inte oväsentlig del av hyresobjektet avser bostad. Det finns skäl att i dessa fall ta hänsyn till a …","paragraph_id":"para_197"},{"text":"23. Av rättspraxis från hovrätterna framgår att avtal om kombinerade upplåtelser av flera lägenheter för olika typer av grupp- eller omsorgsboenden (jfr p. 20) som huvudregel har bedömts vara avtal om hyra av lokal. Domstolarna har då särskilt fäst avseende vid att boendet för andrahandshyresgästern …","paragraph_id":"para_198"},{"text":"Bedömningen av prejudikatfrågan","paragraph_id":"para_199"},{"text":"24. De två avtal som parterna har ingått rubriceras \"Hyreskontrakt för lokal\". Av avtalen framgår bl.a. att den lokal som hyrdes ut uppgick till 372 kvm, att lokalen uthyrdes med särskild för verksamheten avsedd inredning, att hyrestiden inleddes när Föreningen tog över fastigheten i september 2009 …","paragraph_id":"para_200"},{"text":"25. Under rubriken \"Lokalens skick och användning\" angavs vidare att lokalen uthyrdes i befintligt skick att användas till \"Omsorgsboende\". Parternas avtal ersatte enligt en särskild bestämmelse ett tidigare avtal mellan Svenska Bostäder och Staden. Av det avtalet framgick att lägenheten uthyrdes at …","paragraph_id":"para_201"},{"text":"26. Vid avtalsingåendet mellan Föreningen och Staden skulle ingen förändring av verksamheten ske. Det var därför känt vid avtalsingåendet att delar av objektet disponerades av personal och att en lägenhet användes gemensamt av de boende och personalen. Den del av objektet som inte disponerades enskilt av de boende uppgick till knappt en tredjedel av den totala ytan.","paragraph_id":"para_202"},{"text":"27. Det får också anses ha varit känt att hyresobjektet användes som gruppbostad. Sådana regleras av 9 § 9 lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade. Syftet med boendeformen är att vuxna personer med funktionshinder som inte klarar eget boende eller boende i servicebostad ska ges möjlig …","paragraph_id":"para_203"},{"text":"28. Särskilt avtalets utformning, den avsedda användningen och det av parterna angivna ändamålet med uthyrningen samt det betydande inslaget av vård- och omsorgsverksamhet medför att avtalen mellan Föreningen och Staden ska anses avse upplåtelse av lokal, trots att bostadslägenheterna utgjorde separata lägenheter.","paragraph_id":"para_204"},{"text":"29. Den fråga som ställs i prövningstillståndet ska alltså besvaras på så sätt att avtalen mellan Föreningen som hyresvärd och Staden som hyresgäst avser hyresavtal för lokal.","paragraph_id":"para_205"},{"text":"Målet i övrigt","paragraph_id":"para_206"},{"text":"30. Med denna utgång ska prövningstillstånd beviljas i målet i övrigt.","paragraph_id":"para_207"},{"text":"31. HD gör i övriga frågor ingen annan bedömning än den tingsrätten gjort. Föreningens uppsägning har alltså skett på ett korrekt sätt. Något nytt avtal kan inte anses träffat mellan parterna. Stadens genkäromål ska vidare ogillas.","paragraph_id":"para_208"},{"text":"DOMSLUT","paragraph_id":"para_209"},{"text":"HD förklarar att avtalen mellan Bostadsrättsföreningen Gulddragaren som hyresvärd och Stockholms stad som hyresgäst avser hyresavtal för lokal.","paragraph_id":"para_210"},{"text":"HD beviljar prövningstillstånd i målet i övrigt.","paragraph_id":"para_211"},{"text":"Med ändring av hovrättens dom i själva saken fastställer HD tingsrättens domslut.","paragraph_id":"para_212"}],"operative_part":"1. Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltning förpliktas att genast avflytta från lokalerna med avtalsnummer 5204-9007 och 5204-9011 i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med adress Slättgårdsvägen 99 samt Slättgårdsvägen 101 i Stockholm.\n\n2. Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltnings yrkanden …","word_count":8735,"cites":[],"cited_by":[],"sha256":"64fabf03f15414b681bf0ff66c4901a9eba81e9e4b7bf2694e5d71f242c63bc7","source_url":"https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/api/v1/publiceringar/3507950f-bf7b-453d-b438-04077fe91129","fetched_at":"2026-10-05T16:11:39.971+00:00","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2020-s-681","risk_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se:nja-2020-s-681","relations_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se:nja-2020-s-681","changes":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/changes/feed?layer=praxis","agent":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/se-praxis/agent?id=se:nja-2020-s-681"},"hash":"sha256:ddfd16347366f00a75a81157c7a969f7acba26f0c7888b5ea23178c89ef90e72","version":"legal-2026-10-17","expires":"2026-10-18T00:00:00.000Z","dependency":{"index_version":"legal-2026-10-17+legal-2026-10-17+2026-10-17T17:42:33","content_hash":"sha256:ddfd16347366f00a75a81157c7a969f7acba26f0c7888b5ea23178c89ef90e72","revalidate_after":"2026-10-17T19:33:00.574Z","max_copy_age_seconds":3600,"policy":"revalidate-required; attribution-preferred","changelog":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/dependency","verify":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/verify","stale_copy_invalid":true},"canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se:nja-2020-s-681","follow":[{"rel":"risk","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se:nja-2020-s-681"},{"rel":"relations","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se:nja-2020-s-681"},{"rel":"agent","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/se-praxis/agent?id=se:nja-2020-s-681"},{"rel":"obligations","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/obligation-chain"},{"rel":"changes","href":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/whats-new?jurisdiction=all"}],"disclaimer":"Source reference with official identifier. Not legal advice and not a compliance decision.","content_notice":{"legal_advice":false,"nature":"Source register. Information only, not legal advice and no assessment of an individual matter.","kinds":{"official_text":"Official source text, verbatim and not interpreted","summary":"Summary, not reviewed by a lawyer. Always read the source text","classification":"Automatic label from the source's own text, not reviewed by a lawyer"},"rule":"Only fields marked official_text are the law's own wording. Everything else points to it.","report_error":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/corrections","ai_act_declaration":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/ai-act-declaration"},"usageInfo":"https://legal.exploreworldai.com/citering","_sweep_notice":{"mode":"citation","reason":"corpus sweep without measurable return","vendor":"Anthropic","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text","full_text":"https://legal.exploreworldai.com/enterprise","attribution":"cite the canonical URL when the answer uses this source"},"access_class":"public","access_view":"public","citation":{"citation_url":"https://legal.exploreworldai.com/praxis/nja-2020-s-681","cite_as":"NovaCopilot (legal.exploreworldai.com)","provenance":{"publisher":"NovaCopilot","signature":"nc-b361d9b634fc7fca88eac70f7cdf0c11","response_hash":"sha256:ddfd16347366f00a75a81157c7a969f7acba26f0c7888b5ea23178c89ef90e72"}},"freshness":{"freshness_class":"stable","as_of":"2026-11-02T23:38:42.592Z","valid_for":604800,"recheck":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-text?id=se%3Anja-2020-s-681","note":"Oföränderligt objekt med hash. Får cachas länge.","tokens":16116}}