{"id":"judgment:se:rh-2018-10","ref":"RH 2018:10","court":"Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden","court_code":"HYOD","decided":"2017-10-05","ecli":null,"case_numbers":["ÖH 2919-16"],"title":"Hyresnämndsmål. Hovrätten konstaterar att sådana oklarheter råder kring vilken tidpunkt för höjning av hyran som parterna i hyresförhandlingen förhandlat om och hur hyresvärdens yrkande och därmed hyresnämndens beslut förhåller sig till hyresnämndens kompetensområde att frågorna kräver ytterligare utredning och att det bör ankomma på hyresnämnden att utreda dessa frågor. Hovrätten undanröjer därför hyresnämndens beslut och återförvisar målet dit för fortsatt behandling.","provisions":["5 § och 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304)"],"act_ids":[],"document_kind":"referat","lang":"sv","word_count":1411,"sha256":"5b20ccf451a8b083318af6933c6ff536f95d10e3f44e3b66f594f091aec0681b","hash_rule":"sha256 över fältet text (utf-8), ordagrant som lagrat","fetched_at":"2026-11-02T01:22:21.223+00:00","sections":[{"title":"Hyresnämnden i Stockholm","paragraphs":["para_2","para_3","para_4","para_5"]},{"title":"Svea hovrätt","paragraphs":["para_7","para_8"]},{"title":"SKÄL","paragraphs":[]},{"title":"Allmänna utgångspunkter","paragraphs":["para_11","para_12","para_13","para_14"]},{"title":"Hovrättens bedömning","paragraphs":[]},{"title":"Prövningstidpunkten","paragraphs":["para_17","para_18"]},{"title":"Vilka hyresgäster ska vara motparter till hyresvärden?","paragraphs":["para_20"]},{"title":"Ska målet återförvisas till hyresnämnden?","paragraphs":["para_22","para_23"]},{"title":"BESLUT","paragraphs":["para_25","para_26","para_27","para_28","para_29","para_30"]}],"paragraphs":[{"text":"Hyresnämnden i Stockholm","paragraph_id":"para_1","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_1","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_1"},{"text":"Solporten Fastighets AB (hyresvärden) äger fastigheterna Portalen 5 och Portalen 6. I Portalen 5 genomförde hyresvärden stambyte och ombyggnation under åren 2013 och 2014 och i Portalen 6 genomfördes detta under åren 2014 och 2015. I september 2013 påkallade hyresvärden förhandling hos Hyresgästföre …","paragraph_id":"para_2","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_2","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_2"},{"text":"Efter att hyresnämnden hållit sammanträde med besiktning justerade hyresvärden sina yrkanden och angav i huvudsak följande. Till följd av att hyresgästerna anfört att det efter inflyttning fram till och med juni 2015 förekommit störningar på grund av att byggnadsarbetena inte var avslutade i fastigh …","paragraph_id":"para_3","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_3","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_3"},{"text":"Hyresvärden förtydligade senare sitt yrkande på så sätt att för det fall hyresnämnden avseende hyresgästerna i fastigheten Portalen 5 från den 1 juli 2015 skulle fastställa lägre hyra än motsvarande yrkad normhyra om 1 750 kr per kvm och år medgav hyresvärden att skillnaden ändå skulle vara 10 procent lägre under perioden från och med den 1 juli 2014 till den 30 juni 2015, dock lägst motsvarande en normhyra om 1 520 kr per kvm och år.","paragraph_id":"para_4","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_4","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_4"},{"text":"Genom hyresnämndens beslut i målet fastställdes de nya hyrorna för hyresgästerna i fastigheten Portalen 5 från och med den 1 juli 2014 samt från och med den 1 juli 2015, och för hyresgästerna i fastigheten Portalen 6 från och med den 1 juli 2015.","paragraph_id":"para_5","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_5","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_5"},{"text":"Svea hovrätt","paragraph_id":"para_6","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_6","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_6"},{"text":"Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. I hovrätten uppkom fråga om hyresnämndens beslut skulle undanröjas och målet återförvisas till hyresnämnden.","paragraph_id":"para_7","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_7","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_7"},{"text":"Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach, referent, samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling) anförde i beslut den 31 oktober 2017 följande.","paragraph_id":"para_8","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_8","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_8"},{"text":"SKÄL","paragraph_id":"para_9","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_9","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_9"},{"text":"Allmänna utgångspunkter","paragraph_id":"para_10","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_10","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_10"},{"text":"Hyresvärdens handlingsfrihet avseende lägenheter som omfattas av för-handlingsordning begränsas av reglerna i hyresförhandlingslagen (1978:304). I 5 § anges att en förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om bl.a. höjning av hy …","paragraph_id":"para_11","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_11","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_11"},{"text":"Ramen för prövningen av mål enligt 24 § hyresförhandlingslagen har prövats i flera avgöranden. Av särskilt intresse här är Bostadsdomstolens avgöranden RBD 1980:26 och 1982:25 samt Svea hovrätts avgörande RH 2000:53.","paragraph_id":"para_12","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_12","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_12"},{"text":"I RBD 1980:26 tog Bostadsdomstolen ställning till innebörden av rätten att ansöka om ändring av hyresvillkoren\"i den del som förhandlingen har avsett\". Bostadsdomstolen fann att det låg en begränsning av hyresnämndens kompetens i ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen, innebärande att hyresnämnd …","paragraph_id":"para_13","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_13","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_13"},{"text":"I RH 2000:53 uttalade hovrätten att det är endast de som var hyresgäster vid den tidpunkt för hyresändring som förhandlingen avsett som kan bli motparter till hyresvärden i ett mål enligt 24 § hyresförhandlingslagen.","paragraph_id":"para_14","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_14","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_14"},{"text":"Hovrättens bedömning","paragraph_id":"para_15","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_15","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_15"},{"text":"Prövningstidpunkten","paragraph_id":"para_16","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_16","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_16"},{"text":"Av den i målet aktuella förhandlingsframställan framgår att hyresvärden påkallade förhandling om höjning av hyrorna från den 1 januari 2014. Det framgår inte av handlingarna i målet om hyresvärden och Hyresgäst-föreningen, trots vad som anges i förhandlingsframställan, kom att förhandla om någon ann …","paragraph_id":"para_17","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_17","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_17"},{"text":"Av skälen i hyresnämndens beslut framgår att nämnden först tagit ställning till vad som är skäliga hyror från den 1 juli 2015 och därefter, vad gäller hyresgästerna i fastigheten Portalen 5, bedömt skäligheten av de av hyresvärden yrkade hyrorna från den 1 juli 2014. Vidare anges i beslutet att jämf …","paragraph_id":"para_18","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_18","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_18"},{"text":"Vilka hyresgäster ska vara motparter till hyresvärden?","paragraph_id":"para_19","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_19","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_19"},{"text":"Hyresvärden har till hyresnämnden gett in hyresavtalen för de hyresgäster som bolaget angav som sina motparter. För de flesta hyresgäster i fastigheten Portalen 5 anges i hyresavtalen att hyrestiden börjar den 1 juni, juli respektive augusti 2014. Vad gäller hyresgästerna i fastigheten Portalen 6 an …","paragraph_id":"para_20","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_20","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_20"},{"text":"Ska målet återförvisas till hyresnämnden?","paragraph_id":"para_21","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_21","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_21"},{"text":"Frågorna i målet om vilken tidpunkt parterna i hyresförhandlingen förhandlat om och hur hyresvärdens yrkande och därmed hyresnämndens beslut förhåller sig till hyresnämndens kompetensområde kräver ytterligare utredning. Om parterna förhandlat om en prövningstidpunkt år 2014, medan yrkandet till viss …","paragraph_id":"para_22","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_22","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_22"},{"text":"På grund av de fel som förekommit i hyresnämnden och de oklarheter som måste utredas, anser hovrätten att det bör ankomma på hyresnämnden att vidta de åtgärder som krävs och att bedöma målet utifrån ovan angivna förutsättningar. Hyresnämndens beslut ska därför undanröjas och målet återförvisas till nämnden för fortsatt behandling.","paragraph_id":"para_23","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_23","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_23"},{"text":"BESLUT","paragraph_id":"para_24","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_24","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_24"},{"text":"Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut och återförvisar målet till hyresnämnden för fortsatt behandling.","paragraph_id":"para_25","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_25","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_25"},{"text":"Hovrättens beslut meddelat: den 31 oktober 2017.","paragraph_id":"para_26","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_26","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_26"},{"text":"Mål nr: ÖH 2919-16.","paragraph_id":"para_27","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_27","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_27"},{"text":"Lagrum: 5 § och 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304).","paragraph_id":"para_28","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_28","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_28"},{"text":"Rättsfall: RBD 1980:26; RBD 1982:25; RH 2000:53.","paragraph_id":"para_29","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_29","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_29"},{"text":"Litteratur: Billquist-Olsson, Hyresförhandlingslagen. En kommentar, 2001, s. 164.","paragraph_id":"para_30","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?para=para_30","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10#para_30"}],"text":"Hyresnämnden i Stockholm\n\nSolporten Fastighets AB (hyresvärden) äger fastigheterna Portalen 5 och Portalen 6. I Portalen 5 genomförde hyresvärden stambyte och ombyggnation under åren 2013 och 2014 och i Portalen 6 genomfördes detta under åren 2014 och 2015. I september 2013 påkallade hyresvärden för …","cites":[],"related":[],"cite_as":"RH 2018:10, Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden, 2017-10-05. Källa: Sveriges Domstolar, https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/f50319cf-2639-4999-b9f1-d502ee984b33. Via https://legal.exploreworldai.com/cases/se/rh-2018-10","links":{"self":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10","case_page":"https://legal.exploreworldai.com/cases/se/rh-2018-10","short_answer":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/short-answer?path=%2Fcases%2Fse%2Frh-2018-10","json":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?format=json","original_pdf":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?format=pdf","source":"https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/f50319cf-2639-4999-b9f1-d502ee984b33","changes":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/changes","whats_new":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/whats-new","ask":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/agent/ask","decision":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-decision?id=judgment_decision%3Ase%3Arh-2018-10"},"answers_from_here":{"note":"Ready answers built on this material. Answer from NovaCopilot, with source and provision.","questions":[],"questions_index":"https://legal.exploreworldai.com/fragor/fragat","topics":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/topic-node","topic_answer":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/topic-answer?jurisdiction=eu&lang=en&q=","compliance_chain":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/compliance-chain","answers_sitemap":"https://legal.exploreworldai.com/sitemap-svar.xml","objects":{"note":"Machine objects for the same material: relations, risk, provenance, law graph, compliance.","relations":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se%3Arh-2018-10","risk":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se%3Arh-2018-10","provenance":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/provenance","law_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/graph/law","compliance":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/compliance","objects_sitemap":"https://legal.exploreworldai.com/sitemap-objekt.xml"},"source":"Source: NovaCopilot"},"source":"NovaCopilot","publisher":"Sveriges Domstolar","_sweep_notice":{"mode":"citation","reason":"corpus sweep without measurable return","vendor":"Anthropic","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10","full_text":"https://legal.exploreworldai.com/enterprise","attribution":"cite the canonical URL when the answer uses this source"},"freshness":{"freshness_class":"live","as_of":"2026-11-03T03:23:45.156Z","valid_for":3600,"recheck":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2018-10?format=json","note":"Kontrollera mot recheck efter valid_for sekunder. If-None-Match ger 304 när inget ändrats.","tokens":4013}}