{"id":"judgment:se:nja-1994-s-130","ref":"NJA 1994 s. 130","court":"Högsta domstolen","court_code":"HDO","decided":"1994-03-16","ecli":null,"case_numbers":["T 193-91"],"title":"I ett avtal som ingåtts mellan en bostadsrättshavare och annan än bostadsrättsföreningen har intagits en klausul innebärande hembudsskyldighet. Fråga om klausulen är giltig och, då detta befunnits vara fallet, om den kan anses oskälig enligt 36 § avtalslagen.","provisions":["36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område"],"act_ids":["avtalslagen"],"document_kind":"referat","lang":"sv","word_count":4589,"sha256":"422b425b86f7686a5d2845d39f05b40db1792e62a9919e6b5519cb5c4ce9c069","hash_rule":"sha256 över fältet text (utf-8), ordagrant som lagrat","fetched_at":"2026-10-23T00:03:04.913+00:00","sections":[{"title":"(Jmf 1992 s 66)","paragraphs":["para_2","para_3","para_4","para_5","para_6","para_7","para_8","para_9","para_10","para_11","para_12","para_13","para_14","para_15","para_16","para_17","para_18","para_19","para_20","para_21","para_22","para_23","para_24","para_25","para_26","para_27","para_28","para_29","para_30","para_31","para_32","para_33","para_34","para_35","para_36","para_37","para_38","para_39","para_40","para_41","para_42","para_43","para_44","para_45","para_46","para_47","para_48","para_49","para_50","para_51","para_52","para_53","para_54","para_55","para_56","para_57","para_58","para_59","para_60","para_61","para_62","para_63","para_64"]}],"paragraphs":[{"text":"(Jmf 1992 s 66)","paragraph_id":"para_1","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_1","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_1"},{"text":"Genom en principöverenskommelse år 1982 mellan Danderyds kommun och AB Skånska Cementgjuteriet, numera Skanska Aktiebolag, erhöll Skanska anvisningsrätten till 29 bostadslägenheter, vilka skulle uppföras av Skanska i kvarteret Breidablick, Danderyd, och upplåtas med bostadsrätt. I början av år 1983 …","paragraph_id":"para_2","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_2","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_2"},{"text":"Genom ett skriftligt avtal d 11 juni 1986 anvisade Skanska J.E. bostadsrätten till lägenheten nr 232 om tre rum och kök. § 6 i avtalet föreskrev att om J.E. inom fem år från avtalets undertecknande avflyttade från Breidablick eller frånträdde sin tjänst i Skanska, skulle Skanska äga rätt att anvisa …","paragraph_id":"para_3","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_3","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_3"},{"text":"Motsvarande avtal och bostadsrättsavtal träffades av Skanska och föreningen med T.P..","paragraph_id":"para_4","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_4","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_4"},{"text":"Skanska yrkade efter stämning å J.E. vid Södra Roslags TR att J.E. skulle förpliktas att vid vite av 1 000 000 kr, inom sex månader efter det att domen vunnit laga kraft, överlåta bostadsrätten till lägenheten nr 232 till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d …","paragraph_id":"para_5","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_5","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_5"},{"text":"Skanska framställde yrkande av motsvarande slag mot T.P.. Som grund för käromålen anförde Skanska: J.E. och T.P. har i samband med att de anvisades bostadsrätterna till ifrågavarande lägenheter genom nämnda avtal åtagit sig bl a att - för det fall J.E. eller T.P. inom fem år från avtalens underteckn …","paragraph_id":"para_6","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_6","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_6"},{"text":"J.E. och T.P. bestred yrkandena. De vitsordade sexmånadersfristen som skälig i och för sig. Som skäligt vite i och för sig vitsordade de 1000 kr.","paragraph_id":"para_7","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_7","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_7"},{"text":"Som grund för bestridandet åberopade de i första hand att utfästelserna att sälja bostadsrätterna till av Skanska anvisade köpare inte var rättsligt bindande för dem. De anförde därvid, att utfästelserna stod i strid med formkravet enligt 12 a § bostadsrättslagen, att det vid överlåtelse av fast ege …","paragraph_id":"para_8","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_8","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_8"},{"text":"TR:n (lagmannen Leander och rådmannen Wahlberg) anförde i dom d 20 juli 1990: Parternas utveckling av talan. Skanska har anfört: I början av år 1983 undertecknades avtalet mellan Skanska och Danderyds kommun om rätt för Skanska att under vissa villkor anvisa köpare till lägenheterna på tomten nr 12 …","paragraph_id":"para_9","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_9","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_9"},{"text":"J.E. och T.P. har i huvudsak vitsordat de av Skanska anförda omständigheterna. De har dock bestritt, att Skanska har behov av J.E:s och T.P:s lägenheter. De har vidare anfört bl a: Bostadsrättsföreningen Breidablick bildades på initiativ av Skanska, som utsåg styrelsen. Många av lägenheterna i Breid …","paragraph_id":"para_10","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_10","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_10"},{"text":"J.E. och T.P. har till utveckling av andrahandsgrunden för bestridandet anfört: Avtalsklausulen med utfästelsen att sälja bostadsrätten till en av Skanska anvisad köpare är oskälig till följd av följande omständigheter. Klausulen innebär att Skanska förbehållit sig en hembudsrätt. Den står därför i …","paragraph_id":"para_11","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_11","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_11"},{"text":"Skånska har genmält: Den överenskommelse med kommunen som nämns i § 7 i avtalet avser endast att J.E. och T.P. skall ställa sin tidigare lägenhet till förfogande. Avtalet är därför inte missvisande. Det kan inte vitsordas att bodelning skett på sätt J.E. uppgett. Det ankommer på J.E. att i förekommande fall göra upp med sin fd hustru så att han kan fullgöra avtalet.","paragraph_id":"para_12","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_12","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_12"},{"text":"Domskäl. Skånska har som skriftlig bevisning åberopat det nämnda avtalet mellan Danderyds kommun och Skånska angående bolagets anvisningsrätt till bostadsrätterna i Breidablick. J.E. har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran och därvid bekräftat vad som anförts till utveckling av talan. På Skanskas begäran har bolagsjuristen A.S. hörts som vittne.","paragraph_id":"para_13","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_13","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_13"},{"text":"TR:ns bedömning.","paragraph_id":"para_14","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_14","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_14"},{"text":"J.E. och T.P. har i första hand gjort gällande att deras åtagande i avtalet med Skanska att sälja bostadsrätten till en av Skanska anvisad köpare inte är bindande för dem. De har därvid åberopat att utfästelsen strider mot formkravet i 12 a § bostadsrättslagen, att det vid överlåtelse av fast egendom också gäller ett krav på skriftlig överlåtelse samt att utfästelse att överlåta fast egendom inte är bindande.","paragraph_id":"para_15","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_15","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_15"},{"text":"Gällande rätts ståndpunkt på fastighetsrättens område torde vara att avtal om förköpsrätt eller till innebörden liknande avtal, t ex optionsrätt, inte med bindande verkan kan ingås i samband med köp. Inom doktrinen har framförts olika meningar om den rättsliga grunden för detta ståndpunktstagande (s …","paragraph_id":"para_16","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_16","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_16"},{"text":"Vad sedan gäller frågan om betydelsen av formkravet i bostadsrättslagen beaktar TR:n följande.","paragraph_id":"para_17","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_17","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_17"},{"text":"Vid tillkomsten av bostadsrättslagen ansågs det inte motiverat med något formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt (se prop 1971:12 s 105 - 106). Ett sådant krav infördes emellertid i samband med en översyn av lagen ett tiotal år senare (prop 1981/82:169). Det framhölls då (s 61 f) att skriftlig form …","paragraph_id":"para_18","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_18","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_18"},{"text":"Vad avser avtal om förköpsrätt och liknande avtal ger bostadsrättslagen och motivuttalandena ingen klar vägledning. Med visst fog skulle dock kunna hävdas att bostadsrättslagen har en generösare attityd än praxis beträffande förköpsavtal rörande fast egendom. Bostadsrättslagen tillåter sålunda enligt 14 § hembudsskyldighet, generellt för lokaler och i begränsad omfattning för bostäder.","paragraph_id":"para_19","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_19","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_19"},{"text":"Rättsläget vad gäller förköpsavtal och liknande avtal vad avser bostadsrätter måste med hänsyn till det anförda bedömas som ovisst. Enbart den omständigheten att formalavtal är föreskrivet tillåter inte slutsatsen att återköpsavtal, optionsavtal och liknande överenskommelse i och för sig är otillåtn …","paragraph_id":"para_20","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_20","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_20"},{"text":"J.E. och T.P. har vidare gjort gällande att den omtvistade klausulen skall lämnas utan avseende med tillämpning av 36 § avtalslagen. I första hand har de därvid hävdat att överenskommelsen strider mot grunderna för den i 11 a § 1 st bostadsrättslagen angivna huvudregeln att sådana villkor som innebä …","paragraph_id":"para_21","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_21","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_21"},{"text":"Bestämmelsen i 11 a § avser stadgevillkor. Det kan knappast råda någon tvekan om att en föreskrift i stadgarna av den innebörd som den omtvistade klausulen har inte skulle accepteras. Enligt TR:ns mening skulle villkoren inte heller godkännas om de tagits in i bostadsrättsavtalet eller uppställts ge …","paragraph_id":"para_22","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_22","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_22"},{"text":"Domslut. TR:n ogillar käromålen.","paragraph_id":"para_23","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_23","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_23"},{"text":"Rådmannen Löven var skiljaktig och anförde: Jag delar majoritetens uppfattning att de likalydande avtalen mellan Skanska och J.E. respektive T.P. inte är ogiltiga på den grund J.E. och T.P. i första hand gjort gällande. När det sedan gäller frågan om den omtvistade paragrafen (§ 6) i avtalen skall jämkas eller lämnas utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen gör jag följande bedömning.","paragraph_id":"para_24","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_24","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_24"},{"text":"Skanska har gjort gällande att motiven för avtalskonstruktionen varit behovet att ställa bostäder till de anställdas förfogande för att kunna rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Detta för Skanska viktiga intresse skall enligt min mening vägas mot de av J.E. och T.P. åberopade skälen för att inte behöva fullfölja avtalen och överlåta bostadsrätterna.","paragraph_id":"para_25","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_25","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_25"},{"text":"Till en början konstaterar jag att det sedan länge är en godtagen ordning att bostadslägenheter kan kopplas till anställningsavtal med avflyttningsskyldighet vid anställningens upphörande. Frågan om avflyttning får därvid avgöras efter en intresseavvägning och vid denna avvägning måste bl a tiden för bostadens nyttjande beaktas.","paragraph_id":"para_26","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_26","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_26"},{"text":"Tillåtligheten av hembudsklausuler är omdiskuterad, men de har ansetts giltiga på vissa områden. Enligt bostadsrättslagen är det sålunda möjligt att under vissa angivna förutsättningar föra in regler om hembud i stadgarna för bostadsrättsföreningar. I detta mål är det emellertid inte fråga om en för …","paragraph_id":"para_27","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_27","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_27"},{"text":"J.E:s och T.P:s anställningar i Skanska har inte varit nödvändigt förbundna med bostadsrättsupplåtelserna. J.E. och T.P. har frivilligt samtyckt till att bli anvisade var sin bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Breidablick. Avtalen har visserligen främst tillkommit i Skanskas intresse, men avtalen är ägnade att på sikt leda till fördelar också för dem som anvisas bostadsrätter.","paragraph_id":"para_28","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_28","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_28"},{"text":"En bostadsrätt är en förmögenhetstillgång och är i princip fritt överlåtbar. Att J.E. och T.P. frivilligt medverkat till inskränkningar i denna rätt genom att medge Skanska rätt att anvisa ny bostadsrättshavare på de prisvillkor som anges i § 6 i avtalen saknas det enligt min mening anledning att un …","paragraph_id":"para_29","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_29","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_29"},{"text":"J.E. och T.P. har vidare åberopat att det på grund av sociala skäl skulle vara oskäligt att de skulle vara bundna av avtalen och tvingas överlåta bostadsrätterna. I målet är upplyst att - - - Skanska erbjudit J.E., som numera är skild, en hyresrätt. Mot bakgrund härav anser jag att det skäligen kan …","paragraph_id":"para_30","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_30","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_30"},{"text":"Sammanfattningsvis anser jag att avtalen skall gälla mot J.E. och T.P. utan inskränkningar. Jag bifaller därför käromålen och förpliktar J.E. och T.P. vid vite av 100 000 kr att överlåta bostadsrätterna enligt avtalsvillkoren inom sex månader från domens lagakraftvinnande.","paragraph_id":"para_31","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_31","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_31"},{"text":"Skanska fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till käromålet mot J.E..","paragraph_id":"para_32","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_32","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_32"},{"text":"J.E. bestred ändring.","paragraph_id":"para_33","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_33","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_33"},{"text":"HovR:n (hovrättslagmannen Groll, hovrättsrådet Sundström, referent, och t f hovrättsassessorn Walberg) anförde i dom d 11 mars 1991: Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder för talan som vid TR:n; dock har J.E. frånfallit påståendet att hans utfästelse mot Skanska skulle vara oskälig av sociala …","paragraph_id":"para_34","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_34","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_34"},{"text":"Domskäl. Också i HovR:n har hållits förhör under sanningsförsäkran med J.E. samt vittnesförhör med A.S.. Som skriftlig bevisning har åberopats överenskommelsen mellan Danderyds kommun och AB Skånska Cementgjuteriet (Skanska) angående lägenhetsanvisning i Breidablick 12 samt avtalet d 11 juni 1986 me …","paragraph_id":"para_35","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_35","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_35"},{"text":"Skanska: Tyngdpunkten i bolagets verksamhet har med åren alltmer kommit att förläggas till Danderyd. Ca 600 anställda hos bolaget - mest kvalificerad personal - arbetar således där. Bolaget har ständigt behov av att kunna rekrytera personal och det är då viktigt att bostadsproblemen kan lösas för de …","paragraph_id":"para_36","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_36","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_36"},{"text":"J.E.: Sedan 1981 var han anställd inom Skanska. 1985 bytte han därvid verksamhetsort från Torshälla till Stockholm och fick så småningom erbjudandet att förvärva lägenheten i Breidablick, vilket han accepterade. Det var då inte tal om att Skanska skulle förbehållas någon rätt att anvisa ny bostadsrä …","paragraph_id":"para_37","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_37","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_37"},{"text":"A.S. har i sitt vittnesmål bl a bekräftat Skanskas ovan intagna uppgifter om bolagets behov av lägenheter samt uppgivit att bolaget erbjudit J.E. hyresrätt till flera olika lägenheter, belägna i de flesta fall på Lidingö, men att J.E. avböjt erbjudandena.","paragraph_id":"para_38","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_38","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_38"},{"text":"HovR:n gör följande överväganden.","paragraph_id":"para_39","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_39","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_39"},{"text":"Bestämmelserna i 11 a § och 14 § bostadsrättslagen reglerar rättsförhållandet mellan vederbörande bostadsrättsförening och den enskilde medlemmen. Bestämmelserna i fråga inskränker principen om allmän avtalsfrihet och bör därför tolkas restriktivt. Nu förevarande avtalsklausul strider enligt HovR:ns mening inte mot grunderna för dessa lagrum.","paragraph_id":"para_40","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_40","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_40"},{"text":"J.E:s förvärv av bostadsrätten framstår som en för honom från början fördelaktig affär, vilket han också torde ha insett. Likväl lämnade J.E., enligt vad han uppgivit, i början av 1988 - således drygt 1 1/2 år efter avtalets ingående - sin anställning hos Skanska. Avtalet innebär, om det tillämpas, …","paragraph_id":"para_41","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_41","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_41"},{"text":"Vid bodelning mellan J.E. och hans förutvarande hustru har, enligt vad som i HovR:n också vitsordats av Skanska, hustrun tillskiftats halva bostadsrätten. J.E. har vidgått att lägenheten står tom i avbidan på utgången av tvisten. Vid detta förhållande samt då bodelningen skett först efter det Skansk …","paragraph_id":"para_42","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_42","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_42"},{"text":"Domslut: Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n J.E. att, vid vite av 1000000 kr, inom sex månader efter det att laga kraft ägande dom föreligger, överlåta bostadsrätten till lägenheten nr 232 i bostadsrättsföreningen Breidablick till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E..","paragraph_id":"para_43","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_43","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_43"},{"text":"Hovrättsrådet Swahn var skiljaktig och anförde. På de av TR:n anförda skälen fastställer jag den överklagade domen.","paragraph_id":"para_44","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_44","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_44"},{"text":"J.E. (ombud advokaten T.W.) sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom skulle fastställa TR:ns domslut. Skanska (ombud advokaten C.Z.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.","paragraph_id":"para_45","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_45","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_45"},{"text":"Föredraganden, RevSekr Camitz, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD åberopat samma grunder som i HovR:n. De åberopade bestämmelserna i 11 a, 12 a och 14 §§ bostadsrättslagen (1971:479), vilken upphörde att gälla d 1 juli 1991, motsvaras av bestämmelserna i 2 kap 2 § 1 st 2, samt 6 kap 4, 5 och 9 §§ bostadsrättslagen (1991:614).","paragraph_id":"para_46","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_46","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_46"},{"text":"Ett optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form (NJA 1992 s 66). Med beaktande härav bör den av J.E. gjorda skriftliga utfästelsen att under vissa förutsättningar överlåta lägenheten till en av Skanska anvisad ny bostadsrättshavare i princip vara bindande.","paragraph_id":"para_47","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_47","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_47"},{"text":"HD ansluter sig till HovR:ns bedömning att det inte finns något utrymme för en tillämpning av 36 § avtalslagen i fråga om utfästelsen.","paragraph_id":"para_48","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_48","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_48"},{"text":"Som HovR:n också funnit bör J.E. åläggas att överlåta hela bostadsrätten.","paragraph_id":"para_49","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_49","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_49"},{"text":"Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.","paragraph_id":"para_50","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_50","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_50"},{"text":"HD (JustR:n Gregow, Lind, Lars K Beckman, Solerud och Lennander, referent) beslöt följande dom:Domskäl. Enligt avtal mellan Kommunalförbundet för Stor-Stockholms Bostadsförmedling, Danderyds kommun och Skanska erhöll Skanska i början av 1980-talet anvisningsrätten till 29 bostadslägenheter, som Skan …","paragraph_id":"para_51","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_51","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_51"},{"text":"Lägenheterna blev inflyttningsklara år 1986. J.E. anvisades den omtvistade lägenheten i juni 1986. I samband härmed träffades ett skriftligt avtal mellan Skanska och J.E., vari bland annat angavs att Skanska, om J.E. inom fem år från avtalets undertecknande skulle flytta från Breidablick eller frånt …","paragraph_id":"para_52","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_52","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_52"},{"text":"J.E. har i första hand gjort gällande att utfästelsen att sälja bostadsrätten inte är rättsligt bindande, eftersom den strider mot formkravet i 12 a § bostadsrättslagen (1971:479). Nämnda lag är enligt övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614) p 18 tillämplig i målet. 12 a § motsvaras i 1991 års lag av 6 kap 4 § och 5 § 3 st.","paragraph_id":"para_53","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_53","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_53"},{"text":"I NJA 1992 s 66 fastslås, att ett optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form. Av rättsfallet framgår, att formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt inte innebär något principiellt hinder mot att ingå avtal om framtida överlåtelse av sådan ege …","paragraph_id":"para_54","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_54","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_54"},{"text":"J.E. har i andra hand gjort gällande, att utfästelsen är oskälig och därför skall åsidosättas med tillämpning av 36 § avtalslagen. Han har därvid åberopat bland annat, att klausulen strider mot grunderna för 11 a § i 1971 års bostadsrättslag.","paragraph_id":"para_55","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_55","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_55"},{"text":"Enligt 11 a §, som motsvaras av 2 kap 2 § 1 st 2 i 1991 års bostadsrättslag, är sådana villkor för medlemskap i en bostadsrättsförening utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som enligt lagen gäller för inträde i en bostadsrättsförening.","paragraph_id":"para_56","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_56","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_56"},{"text":"I bestämmelsen åsyftas villkor som intagits i en bostadsrättsförenings stadgar och som således gäller mellan föreningen och dess medlemmar (bostadsrättshavarna). Det i målet aktuella villkoret ingår i ett avtal mellan bostadsrättshavaren (J.E.) och tredje man (Skanska), vilket slutits i samband med …","paragraph_id":"para_57","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_57","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_57"},{"text":"Av det sagda följer, att villkoret inte kan anses oskäligt i och för sig. Inte heller utgör vad J.E. i övrigt anfört skäl att åsidosätta villkoret med stöd av 36 § avtalslagen.","paragraph_id":"para_58","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_58","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_58"},{"text":"J.E. har vidare invänt, att han inte längre förfogar över hela bostadsrätten, eftersom hälften av denna tillagts hans tidigare hustru genom bodelning, och att han därför inte kan efterkomma ett föreläggande att överlåta lägenheten.","paragraph_id":"para_59","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_59","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_59"},{"text":"I anledning härav kan till en början nämnas att det av 13 kap 7 § 3 st RB följer, att part kan yrka, att den som under rättegången genom överlåtelse från motparten förvärvat tvisteföremålet skall inträda som part i rättegången. Principen får anses tillämplig även om förvärvet skett genom universalfång, vartill bodelning räknas. Skanska har emellertid inte framställt något yrkande om att J.E:s förutvarande hustru skall inträda som part i rättegången.","paragraph_id":"para_60","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_60","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_60"},{"text":"En princip som kommer till uttryck i 2 § 2 st lagen (1985:206) om viten är, att vite inte får föreläggas om adressaten kan antas sakna faktisk eller rättslig möjlighet att följa föreläggandet. I enlighet med den principen kan J.E. inte vid vite åläggas att överlåta hela bostadsrätten. I stället skall Skanskas andrahandsyrkande bifallas. Eftersom föreläggandet då endast avser halva bostadsrätten bör vitet bestämmas till 500 000 kr.","paragraph_id":"para_61","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_61","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_61"},{"text":"Domslut. HD ändrar endast på det sätt HovR:ns domslut att J.E. förpliktas att, vid vite av 500 000 kr, inom sex månader från dagen för HD:s dom överlåta sin hälft av bostadsrätten till lägenheten nr 232 i bostadsrättsföreningen Breidablick till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E..","paragraph_id":"para_62","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_62","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_62"},{"text":"Skanska förbehålls rätt att föra talan mot J.E. på grund av att denne inte till fullo uppfyllt sina förpliktelser enligt § 6 i det nämnda avtalet.","paragraph_id":"para_63","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_63","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_63"},{"text":"HD:s dom meddelades d 16 mars 1994 (nr DT 71).","paragraph_id":"para_64","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?para=para_64","anchor":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130#para_64"}],"text":"(Jmf 1992 s 66)\n\nGenom en principöverenskommelse år 1982 mellan Danderyds kommun och AB Skånska Cementgjuteriet, numera Skanska Aktiebolag, erhöll Skanska anvisningsrätten till 29 bostadslägenheter, vilka skulle uppföras av Skanska i kvarteret Breidablick, Danderyd, och upplåtas med bostadsrätt. I b …","cites":[],"related":[{"id":"nja-2025-47","ref":"NJA 2025:47","decided":"2025-07-01","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-2025-47"},{"id":"nja-2025-40","ref":"NJA 2025:40","decided":"2025-06-05","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-2025-40"},{"id":"nja-2024-62","ref":"NJA 2024:62","decided":"2024-11-28","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-2024-62"},{"id":"nja-2024-5","ref":"NJA 2024:5","decided":"2024-01-25","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-2024-5"},{"id":"rh-2022-33","ref":"RH 2022:33","decided":"2022-06-01","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/rh-2022-33"},{"id":"nja-2022-s-354","ref":"NJA 2022 s. 354","decided":"2022-05-11","url":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-2022-s-354"}],"cite_as":"NJA 1994 s. 130, Högsta domstolen, 1994-03-16. Källa: Sveriges Domstolar, https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/3911d3ba-de49-480f-a46e-2187213a98b5. Via https://legal.exploreworldai.com/cases/se/nja-1994-s-130","links":{"self":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130","case_page":"https://legal.exploreworldai.com/cases/se/nja-1994-s-130","short_answer":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/short-answer?path=%2Fcases%2Fse%2Fnja-1994-s-130","json":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?format=json","original_pdf":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?format=pdf","source":"https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/3911d3ba-de49-480f-a46e-2187213a98b5","changes":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/changes","whats_new":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/whats-new","ask":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/agent/ask","decision":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/judgment-decision?id=judgment_decision%3Ase%3Anja-1994-s-130"},"answers_from_here":{"note":"Ready answers built on this material. Answer from NovaCopilot, with source and provision.","questions":[{"id":"question:se:avtal-nar-ar-ett-avtal-bindande","question":"När är ett avtal bindande?","url":"https://legal.exploreworldai.com/fragor/fragat/avtal-nar-ar-ett-avtal-bindande"}],"questions_index":"https://legal.exploreworldai.com/fragor/fragat","topics":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/topic-node","topic_answer":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/topic-answer?jurisdiction=eu&lang=en&q=","compliance_chain":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/compliance-chain","answers_sitemap":"https://legal.exploreworldai.com/sitemap-svar.xml","objects":{"note":"Machine objects for the same material: relations, risk, provenance, law graph, compliance.","relations":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/relations?id=se%3Anja-1994-s-130","risk":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/risk?id=se%3Anja-1994-s-130","provenance":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/provenance","law_graph":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/graph/law","compliance":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/compliance","objects_sitemap":"https://legal.exploreworldai.com/sitemap-objekt.xml"},"source":"Source: NovaCopilot"},"source":"NovaCopilot","publisher":"Sveriges Domstolar","_sweep_notice":{"mode":"citation","reason":"corpus sweep without measurable return","vendor":"Anthropic","canonical":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130","full_text":"https://legal.exploreworldai.com/enterprise","attribution":"cite the canonical URL when the answer uses this source"},"freshness":{"freshness_class":"live","as_of":"2026-11-03T01:35:01.004Z","valid_for":3600,"recheck":"https://legal.exploreworldai.com/api/public/v1/full-judgment/nja-1994-s-130?format=json","note":"Kontrollera mot recheck efter valid_for sekunder. If-None-Match ger 304 när inget ändrats.","tokens":9204}}